不動産の住所・氏名変更登記が義務化！所有者が知っておきたいこと
不動産を所有している方の中には、「引っ越したけれど、不動産の登記上の住所は以前のまま」「結婚や離婚などで氏名が変わったけれど、登記は変更していない」という方もいるのではないでしょうか。
これまでは、不動産の所有者の住所や氏名に変更があっても、変更登記は任意とされていました。
しかし、2026年4月1日から、不動産の住所・氏名などの変更登記が義務化されました。
戸建てや土地だけでなく、マンションの所有者も対象です。
今回は、住所・氏名変更登記の基本や、過去の変更がそのままになっている場合の対応について解説します。
目次
- ○ 住所・氏名変更登記とは
- ・戸建て・土地・マンションも対象
- ○ 変更があったら「2年以内」の登記が必要に
- ・過去の住所・氏名変更も対象です
- ○ なぜ住所・氏名変更登記が義務化されたの？
- ○ 「スマート変更登記」という方法も
- ○ 不動産を売却する予定がある方は、早めの確認を
- ・まずは登記情報を確認
- ○ まとめ
住所・氏名変更登記とは
不動産を購入したり、相続したりすると、その不動産の所有者として氏名や住所が登記されます。
例えば、Aさんが自宅を購入したときに住所を登記したとします。
その後、引っ越しをして住所が変わった場合、住民票の住所は新しくなっても、不動産の登記記録に記載された住所は自動的には変更されません。
このような場合に行うのが「住所変更登記」です。
また、結婚や離婚などによって氏名が変わった場合には、「氏名変更登記」を行います。
戸建て・土地・マンションも対象
今回の制度の対象は、不動産の所有者（登記名義人）です。
そのため、
・戸建て住宅を所有している
・土地を所有している
・分譲マンションの一室を所有している
といった方も対象になります。
現在住んでいる自宅だけでなく、以前住んでいた家や、所有している土地、相続したマンションなども対象となるため注意が必要です。
変更があったら「2年以内」の登記が必要に
今回の法改正で特に重要なのが、住所や氏名などに変更があった日から2年以内に変更登記をすることが義務付けられたことです。
例えば、2026年5月1日に引っ越して住所が変わった場合、原則として2028年5月1日までに住所変更登記を申請する必要があります。
正当な理由がないのに期限までに変更登記をしなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
過去の住所・氏名変更も対象です
「2026年4月1日以降に変更した人だけが対象」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
2026年4月1日より前に住所や氏名などを変更し、まだ変更登記をしていない場合も対象となります。
この場合は、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。
何年も前に引っ越したものの、所有している土地や以前の自宅の登記上の住所を変更していないという場合も、今回の制度の対象です。
「昔のことだから関係ない」と考えず、一度、所有している不動産の登記情報を確認してみるとよいでしょう。
なぜ住所・氏名変更登記が義務化されたの？
今回の義務化の背景には、近年問題となっている「所有者不明土地」があります。
所有者が亡くなった後に相続登記がされていなかったり、所有者が引っ越した後に住所変更登記がされていなかったりすると、登記簿を見ても現在の所有者の所在を把握することが難しくなる場合があります。
今回の法改正は、こうした問題への対応の一つとして、所有者の住所や氏名などの情報を登記記録に反映しやすくすることを目的としています。
所有者不明土地が発生する原因として「相続登記未了」に加えて「住所変更登記未了」が挙げられています。
「スマート変更登記」という方法も
住所や氏名が変わるたびに登記申請をすることを負担に感じる方もいるかもしれません。
そこで、2026年4月1日から始まったのが「スマート変更登記」です。
あらかじめ氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」を法務局に申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、住所などの変更が確認された場合には、本人の了解を得た上で、法務局が職権で変更登記を行う仕組みです。
検索用情報の申出は無料で、既に不動産を所有している方も申出をすることができます。
ただし、スマート変更登記は、住所などが変更されたらすぐに登記簿へ反映されるというものではありません。
例えば、不動産を売却する際の所有権移転登記や、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記などでは、登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要があります。
そのため、こうした手続きを急ぐ場合には、スマート変更登記とは別に、自分で住所・氏名変更登記を申請する必要があります。
不動産を売却する予定がある方は、早めの確認を
不動産の売却を考えている場合は、登記簿に記載されている所有者の住所・氏名が現在の情報と一致しているかを早めに確認しておくと安心です。
購入してから何度か引っ越している土地や、以前住んでいた戸建て、相続したマンションなどは、登記上の住所が現在と異なっている可能性があります。
売却を進める段階になってから登記情報の違いに気付くと、変更登記に必要な書類を準備するなど、追加の手続きが必要になる場合があります。
まずは登記情報を確認
「自分の不動産は大丈夫かな？」と思ったら、所有している戸建て・土地・マンションの登記情報を確認してみましょう。
特に、
・引っ越しをしたことがある
・結婚や離婚などで氏名が変わった
・相続した不動産がある
・長期間、登記情報を確認していない
という方は、一度確認しておくことをおすすめします。
まとめ
今回の制度は、所有者不明土地の発生を防ぐための重要な制度です。
「自分の不動産は大丈夫」と思っていても、長年所有している不動産では、登記簿上の住所が古いままになっていることがあります。
不動産の売却を検討している方は、売却準備の一つとして、登記簿上の住所・氏名が現在の情報と一致しているか確認しておきましょう。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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