不動産売買の「危険負担」とは？引き渡し前の災害に備えて知っておきたいこと
不動産の売買契約を締結してから、実際に物件を引き渡すまでには一定の期間が空くことがあります。
その間に地震や台風、火災などによって建物が損傷・滅失した場合、「修繕費は誰が負担するのか」「買主は代金を支払うのか」などが問題になることがあります。
こうした、当事者の責任ではない事情によって契約上の義務を果たせなくなった場合の負担に関係するのが「危険負担」です。
2020年4月1日に施行された民法改正では、危険負担に関するルールも見直されました。今回は、不動産売買における危険負担について、具体的なケースを交えながら解説します。
目次
- ○ 契約後、引き渡し前に災害が起きたら？
- ・地震や台風による損傷
- ・火災や第三者による被害
- ○ 2020年の民法改正で危険負担はどう変わった？
- ・「支払いを拒める」と「契約がなくなる」は別
- ○ 引き渡し前後で危険の扱いは変わる
- ・契約書の特約も確認しておく
- ○ 売主が引き渡しまでに確認しておきたいこと
- ・火災保険などの契約内容を確認
- ・災害が発生した場合は早めに相談
- ○ まとめ
契約後、引き渡し前に災害が起きたら？
不動産売買では、契約日と決済・引き渡しの日が異なることがあります。
たとえば、売買契約を締結した後、引き渡しを迎える前に大きな地震が発生し、建物が損傷したとします。このとき、売主にも買主にも原因がなければ、損害をどのように扱うのかが問題になります。
危険負担とは、このように当事者のどちらにも責任がない事情によって、契約上の義務を果たせなくなった場合のリスクをどう扱うかという考え方です。
地震や台風による損傷
代表的なのが自然災害です。
地震によって建物が大きく損傷したり、台風によって屋根や外壁などに被害が生じたりすることがあります。
また、大雨による浸水や土砂災害などによって、予定していた状態で物件を引き渡せなくなるケースも考えられます。
このような場合は、被害の程度や契約書の内容などを確認したうえで対応する必要があります。
火災や第三者による被害
第三者による放火や、隣家からの延焼によって建物が損傷・焼失するケースもあります。
一方、売主や買主自身の故意・過失が原因となっている場合は、単純な危険負担の問題ではありません。
「引き渡し前に物件が壊れた」という事実だけで判断せず、誰に原因があるのかを確認することが重要です。
2020年の民法改正で危険負担はどう変わった？
危険負担について知る際には、2020年4月1日に施行された民法改正も押さえておきたいポイントです。
改正前の民法には、特定物の売買について、一定の場合に買主が目的物を受け取れなくても代金を負担することにつながる「債権者主義」の規定がありました。
しかし、民法改正によってこの規定は見直されました。
現在の民法536条では、当事者双方の責任ではない事由によって債務を履行できなくなった場合、債権者は反対給付の履行を拒むことができるとされています。
不動産売買でいえば、売主が物件を引き渡せなくなった場合に、買主の代金支払いをどう扱うのかが関係します。
「支払いを拒める」と「契約がなくなる」は別
ここで注意したいのが、代金の支払いを拒めることと、契約そのものが自動的に消滅することは別だという点です。
災害によって物件が損傷・滅失した場合には、契約解除などの取り扱いが問題になることもあります。
そのため、「災害が起きれば自動的に契約解除になる」と考えるのではなく、民法の規定と売買契約書の内容を確認することが大切です。
引き渡し前後で危険の扱いは変わる
危険負担を考えるうえでは、「いつ物件が引き渡されたのか」も重要です。
民法567条では、売主が買主に目的物を引き渡した後、当事者双方に責任のない理由で目的物が滅失・損傷した場合について、買主がその滅失・損傷を理由に一定の請求をしたり、代金の支払いを拒んだりできないことが定められています。
つまり、危険負担について考える際には、単に「売買契約を結んだ日」だけを見るのではなく、契約後から引き渡しまでの期間と、引き渡し後を分けて考えることがポイントです。
契約書の特約も確認しておく
実際の不動産取引では、民法の規定だけでなく、売買契約書に記載された内容も確認する必要があります。
災害などによって物件が損傷した場合に、修繕して引き渡すのか、修繕が難しい場合にはどのように対応するのかなど、契約書に特約が設けられていることがあります。
契約前に内容を確認し、分からない点があれば不動産会社などに確認しておきましょう。
売主が引き渡しまでに確認しておきたいこと
売買契約を締結した後も、実際に引き渡しが完了するまでは、物件に災害などによる被害が発生する可能性があります。
そのため、売主としても「契約が終わったから、あとは引き渡すだけ」と考えず、万が一に備えておくことが大切です。
火災保険などの契約内容を確認
売却予定の物件について火災保険などに加入している場合は、補償内容や契約期間を確認しておきましょう。
売買契約を締結したからといって、すぐに保険を解約するのではなく、引き渡しまでの補償について保険会社に確認しておくと安心です。
保険金の支払い対象や補償範囲は契約によって異なるため、具体的な内容は加入している保険会社に確認しましょう。
災害が発生した場合は早めに相談
万が一、契約後・引き渡し前に物件が被害を受けた場合は、被害状況を確認したうえで、早めに仲介会社などへ連絡しましょう。
契約書の内容や保険の補償などを確認しながら、修繕や契約の取り扱いについて対応することが大切です
まとめ
不動産売買では、契約から引き渡しまでの間に災害などによって物件が損傷する可能性があります。
危険負担については2020年4月1日の民法改正でルールが見直されているため、古い情報だけで判断しないことが大切です。
また、実際の取り扱いは売買契約書の内容によっても変わるため、契約前に特約などを確認しておきましょう。
万が一に備えて、「契約後から引き渡しまでに災害が起きたらどうなるのか」をあらかじめ確認しておくことが、安心して不動産取引を進めるためのポイントです。
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