不動産売却の流れを解説！初めてでも失敗しない6つのステップと注意点
不動産売却は、人生の中でも大きな取引のひとつです。
「不動産を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない…」そんな不安を抱えている方は少なくありません。しかし、事前に流れや注意点を理解しておけば、焦らずスムーズに進めることができます。
今回は、不動産売却の基本的な流れを6つのステップに分けて、わかりやすく解説します。
目次
- ○ 不動産売却は事前準備で結果が変わる
- ○ ステップ1：売却準備と相場確認
- ・まずは「いくらで売れそうか」を把握する
- ・売却前にやっておきたいポイント
- ○ ステップ2：不動産会社を選ぶ
- ・「大手だから安心」とは限らない
- ・不動産会社選びで確認すべきポイント
- ○ ステップ3：媒介契約を結ぶ
- ○ ステップ4：売却活動と内覧対応
- ・内覧対応が売却成功のカギ
- ○ ステップ5：売買契約を締結する
- ・契約不適合責任にも注意
- ○ ステップ6：決済・引渡し
- ・引渡し前に確認すべきこと
- ・不動産売却でよくある失敗
- ○ まとめ
不動産売却は事前準備で結果が変わる
不動産売却で最も重要なのは、「とりあえず売りに出す」ことではありません。
売却価格・売却期間・トラブル回避など、すべてに影響するのが事前準備です。
特に以下の3点は、売却活動を始める前に必ず確認しておきましょう。
・住宅ローン残債の有無
・名義人の確認
・必要書類の整理
これらを把握していないと、売買契約直前で問題が発覚し、売却が止まってしまうケースもあります。
ステップ1：売却準備と相場確認
まずは「いくらで売れそうか」を把握する
不動産売却では、最初に市場価格を知ることが重要です。
相場を知らないまま売り出すと、
🌀相場より高すぎて売れ残る
🌀安く売って損をする
といった失敗につながります。
そのため、まずは不動産会社へ査定を依頼しましょう。
査定には主に以下の2種類があります。
①机上査定
周辺相場や過去の成約事例をもとに価格を算出する簡易査定です。
短時間で価格の目安を知りたい場合に向いています。
②訪問査定
実際に物件を確認し、建物状態や周辺環境も踏まえて査定を行います。
より現実的な売却価格を知りたい場合はこちらがおすすめです。
売却前にやっておきたいポイント
💡室内の整理整頓・清掃
第一印象は売却価格に大きく影響します。
特に内覧では、水回りの清潔感や日当たりの良さ、室内の広さが重視される傾向があります。
高額なリフォームまでは不要ですが、不要物の処分や簡易的な清掃だけでも印象は大きく変わります。
💡必要書類の準備
売却時には多くの書類が必要になります。
代表的なものは以下の通りです。
・登記識別情報（権利証）
・固定資産税納税通知書
・本人確認書類
・間取り図
・建築確認済証
・管理規約（マンションの場合）
事前に揃えておくことで、売却活動をスムーズに進められます。
ステップ2：不動産会社を選ぶ
「大手だから安心」とは限らない
不動産会社選びは、売却成功を左右する非常に重要なポイントです。
会社によって、得意エリアや販売力、広告戦略、対応スピードなどが大きく異なります。
そのため、1社だけで判断せず、複数社を比較することが大切です。
不動産会社選びで確認すべきポイント
✅売却実績があるか
特に、「戸建て」「マンション」「土地」「相続不動産」「空き家」など、自分の物件種別に強い不動産会社を選びましょう。
✅査定価格の根拠が明確か
極端に高い査定額には注意が必要です。
媒介契約を取りたいがために、高額な査定額を提示するケースも存在します。
なぜその価格なのか、根拠を具体的に説明できる会社を選びましょう。
✅担当者の対応が丁寧か
不動産売却は数か月単位になることも珍しくありません。
そのため、
・連絡が早い
・説明がわかりやすい
・デメリットも説明してくれる
といった担当者かどうかも重要なポイントとなります。
ステップ3：媒介契約を結ぶ
不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。
媒介契約とは、不動産会社へ売却活動を依頼する契約のことです。
媒介契約には主に3種類あります。
①一般媒介：複数社へ依頼可能
②専任媒介：1社のみ依頼可能
③専属専任媒介：1社のみ依頼可能＋自己発見取引も制限
それぞれメリット・デメリットが異なるため、自分に合った契約を選ぶことが重要です。
ステップ4：売却活動と内覧対応
媒介契約後、不動産会社が広告活動を開始します。
主な販売方法は以下の通りです。
・不動産ポータルサイトへの掲載
・レインズへの登録
・チラシ配布
・自社顧客への提案
内覧対応が売却成功のカギ
購入希望者が現れると、内覧が行われます。
内覧時は以下を意識しましょう。
✔室内を明るくする
カーテンを開け、照明も点灯しておくと印象が良くなります。
✔臭い対策を行う
ペット臭・タバコ臭・生活臭はマイナス評価につながりやすいため注意が必要です。
✔質問に正直に答える
設備不具合などを隠してしまうと、後に契約不適合責任などのトラブルにつながる可能性があります。
ステップ5：売買契約を締結する
購入希望者と条件がまとまると、売買契約を締結します。
💡契約前に確認すべきポイント
特に重要なのは以下の項目です。
・売却価格
・引渡し時期
・手付金額
・契約解除条件
・設備の引渡し条件
内容を十分理解しないまま署名してしまうと、後からトラブルになる可能性があります。
不明点は必ず事前に確認しましょう。
契約不適合責任にも注意
2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。
売却後に、雨漏りやシロアリ被害、給排水管故障など、契約内容と異なる不具合が見つかった場合、売主が責任を負うケースがあります。
知っている不具合は、必ず事前に告知しましょう。
ステップ6：決済・引渡し
最後に残代金の受領と物件引渡しを行います。
一般的には金融機関で、
・残代金支払い
・所有権移転登記
・ローン完済手続き
・鍵の引渡し
を同日に実施します。
引渡し前に確認すべきこと
✔荷物の撤去
契約内容に含まれない残置物は事前に処分しておきましょう。
✔公共料金の精算
電気・ガス・水道などの解約や精算も忘れずに行います。
✔住所変更手続き
引越し後は住民票移動なども必要になります。
不動産売却でよくある失敗
🌀相場より高く売り出してしまう
売れ残ると値下げを繰り返し、結果的に相場より安くなるケースがあります。
🌀不具合を隠してしまう
売却後の損害賠償トラブルにつながる可能性があります。
🌀不動産会社に任せきりにする
販売状況を確認せず放置すると、適切な販売活動が行われていないケースもあります。
定期的に、問い合わせ件数や内覧数、広告内容などを確認しましょう。
まとめ
不動産売却は、単純に「家を売る」だけではありません。
査定・契約・広告・交渉・法律・税金など、多くの知識と手続きが関係します。
だからこそ、
✔事前準備を徹底する
✔信頼できる不動産会社を選ぶ
✔契約内容をしっかり確認する
ことが、満足のいく売却につながります。
不動産売却を成功させるためにも、焦らず一つずつ進めていきましょう。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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