アスベストとは？不動産売却時の注意点と対策を解説
不動産を売却する際、「アスベスト（石綿）」という言葉を耳にすることがあります。
特に、築年数の古い建物では重要なポイントとなるため、正しい知識を押さえておくことが大切です。
今回は、アスベストの基礎知識から、不動産売却時の注意点や具体的な対策までをわかりやすく解説します！
目次
- ○ アスベストとは？
- ・アスベストが使用されている可能性がある建物
- ・アスベスト規制の背景
- ○ アスベスト含有の可能性がある物件は売却できる？
- ○ 売却時に必要となる説明義務
- ・⚠解体して売却する場合の注意点
- ○ 不動産売却前に検討したいアスベスト対策
- ・① 重要事項説明書への明記
- ・② 事前調査の実施
- ○ まとめ
アスベストとは？
アスベスト（石綿）とは、天然に産出される繊維状の鉱物です。
非常に細かい繊維に分かれる性質があり、耐熱性・防音性・絶縁性に優れていることから、かつては建築資材として広く使用されていました。
また、薬品に強く劣化しにくいことに加え、比較的安価で入手できたことも普及の理由として挙げられます。
特に、1970年代の高度経済成長期には、住宅やマンション、工場など多くの建物で使用されてきました。
主な使用方法としては、吹き付け材や断熱材などがあり、屋根・外壁・天井・内装といったさまざまな箇所に用いられていました。
種類としては、白石綿（クリソタイル）、青石綿（クロシドライト）、茶石綿（アモサイト）などが代表的です。
なお、アスベストは飛散した繊維を吸い込むことで、肺がんや中皮腫などの深刻な健康被害を引き起こすおそれがあることがわかり、現在では厳しく規制されています。
アスベストが使用されている可能性がある建物
アスベストはさまざまな建物で使用されてきましたが、特に使用されているケースが多いのは、鉄骨造の建物です。
柱や天井への吹き付け材として使われるほか、壁材や床材に含まれている場合もあります。
また、工場や倉庫では、防音や防火の目的で機械室やボイラー室にアスベストが使用されているケースも見られます。
アスベストの使用等が全面的に禁止となった2006年よりも前に建築された建物は、アスベストが使用されている可能性があるため、売却時には注意が必要です！
アスベスト規制の背景
アスベストは、健康被害のリスクが問題視されたことにより、段階的に規制が強化されてきました。
1975年には、労働安全衛生法により一部の使用が制限され、その後も規制が拡大されてきました。
2005年には、アスベストによる健康被害が社会問題として大きく取り上げられ、周辺住民への影響も含めて広く認識されるようになりました。
2006年からは、アスベストを0.1％（重量比）を超えて含む建材の製造・輸入・使用が原則として禁止されるようになり、2012年には例外的に認められていた一部の特殊部品も禁止されたため、現在では、アスベストの新規使用はされていません。
2006年以前に建築された建物にはアスベストが残存している可能性が高いため、解体やリフォーム時を行う際には、事前に含有調査を行うなど、注意が必要となります。
アスベスト含有の可能性がある物件は売却できる？
💡売却自体は可能
アスベストが含まれている可能性がある不動産であっても、売却すること自体は可能です。
法律上、売却前に除去や封じ込めを必ず行うという義務はありません。
ただし重要なのは、アスベストの有無や可能性について買主へ正確に説明することです。
これを怠ると、後に契約不適合責任を問われる可能性があるため、注意が必要です。
⚠売却時に影響が出るケース
アスベストが含まれている、またはその可能性がある物件は、買主にとってリスクが大きいと判断されやすく、以下のような影響が出ることがあります。
・売却までに時間がかかる
・価格交渉で値下げを求められる
・購入希望者が限られる
また、中古住宅はリフォームやリノベーションを前提に購入されるケースも多いですが、アスベストが含まれている場合は飛散防止対策が必要となり、工事費用が通常より高額になる傾向があります。
そのため、「現状有姿」での売却や、価格調整を前提に販売戦略を立てることも重要です。
売却時に必要となる説明義務
アスベストに関する調査が実施されている場合は、その結果を重要事項説明で買主に説明する必要があります。
また、調査を行っていない場合でも、「未調査である旨」を明示することが求められます。
重要事項説明では、主に以下の内容を共有します。
・調査の有無および結果
・使用されている箇所
・含有の程度や範囲
これらの説明を怠ると、売却後のトラブルにつながる可能性があるため、慎重な対応が必要です。
なお、アスベスト調査の費用は内容によって異なりますが、簡易調査で数万円程度、分析を伴う詳細調査では一般的に数万円〜十数万円程度かかります。
⚠解体して売却する場合の注意点
建物を解体して更地として売却する場合でも、アスベストの確認は必要です。
2022年4月以降、建物の解体・改修工事を行う際には、有資格者によるアスベストの事前調査が義務化されています。
さらに、一定規模以上の工事では調査結果の報告も必要です。
そのため、更地にして売却する場合でも、アスベストが確認された際には適切な除去や処理が求められます。
また、解体工事は高額になることが多いため、費用面を踏まえて「建物付きで売却する」という選択肢も検討するとよいでしょう。
不動産売却前に検討したいアスベスト対策
① 重要事項説明書への明記
アスベストに関する情報は、重要事項説明書にしっかりと記載しておくことが重要です。
特に2006年以前に建築された建物については、アスベスト使用の可能性や、発見された場合に除去工事などの対応が必要になること、その際の費用負担についても明記しておくのが一般的です。
記載を怠ると、売却後にアスベストの存在が発覚した場合、買主から損害賠償を請求されるリスクがあるため注意が必要です。
② 事前調査の実施
売却前にアスベストの調査を行っておくことも有効な対策のひとつです。
調査は義務ではありませんが、あらかじめ確認しておくことで、買主に安心感を与え、売却活動をスムーズに進めやすくなります。
⭕メリット
・買主に安心感を与えられる
・売却活動がスムーズに進む
・非含有であれば価格面で有利になる可能性がある
調査を実施した場合は、以下の情報を正確に伝えましょう。
・調査を行った機関
・調査範囲
・実施時期
・使用の有無および該当箇所
不明点がある場合も、そのまま正直に伝えることがトラブルの防止につながります。
まとめ
アスベストは、かつて多くの建物に使用されていた建材ですが、健康リスクが明らかになったことにより、現在では使用等が全面禁止されています。
アスベストが含まれている可能性がある不動産でも売却は可能ですが、買主にとっては不安要素となるため、売却条件に影響が出ることも少なくありません。
トラブルを防ぎ、スムーズな取引を実現するためには、
✅正確な情報開示
✅重要事項説明書への適切な記載
✅必要に応じた事前調査
といった対策が欠かせません。
安心・安全な不動産取引を行うためにも、事前準備をしっかり行い、納得のいく売却を目指しましょう。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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