不動産の名義変更とは？～必要になるケースや手続きの流れを解説！～
不動産の名義変更について、どのような場合に必要なのか、手続きをしないとどうなるのか、自分でできるのか、それとも専門家に依頼すべきか…など疑問を持つ方も多いでしょう。
今回は、不動産の名義変更について解説します！
目次
- ○ 不動産の名義変更とは？
- ○ なぜ不動産の名義変更が必要なのか
- ・①所有者を法的に明確にするため
- ・②売却や担保設定を行うため
- ・③相続トラブルを防ぐため
- ○ 不動産の名義変更が必要になる主なケース
- ・①不動産を売買した場合
- ・②不動産を相続した場合
- ・③不動産の贈与を受けた場合
- ・④離婚による財産分与を行った場合
- ○ 名義変更を放置するとどうなる？
- ○ 不動産の名義変更は自分でできる？
- ○ まとめ
不動産の名義変更とは？
不動産の名義変更とは、土地や建物の所有者が変わった際に、法務局で行う登記手続きのことです。
正式には「所有権移転登記」と呼ばれ、登記簿に記載されている所有者情報を新しい所有者へ変更します。
不動産の所有権は、単に口約束や契約書だけでは第三者に対して十分に主張できません。
そのため、不動産を取得した際には登記を行い、法的に所有者であることを公示することが重要です。
なぜ不動産の名義変更が必要なのか
不動産の名義変更には、次のような重要な役割があります。
①所有者を法的に明確にするため
登記簿に所有者として登録されることで、その不動産が誰のものであるかが明確になります。
将来的な権利関係のトラブルを防ぐためにも欠かせない手続きです。
②売却や担保設定を行うため
不動産を売却したり、住宅ローンなどの担保に入れたりする場合は、登記簿上の所有者でなければ手続きができません。
名義変更をしていないと、いざ売却したいと思ったときに手続きが進まない可能性があります。
③相続トラブルを防ぐため
特に相続の場合、名義変更を放置すると相続人が増え続け、権利関係が複雑になることがあります。
結果として売却や活用が難しくなり、後の世代に大きな負担を残してしまうケースも少なくありません。
不動産の名義変更が必要になる主なケース
①不動産を売買した場合
土地や建物を売買した際には、売主から買主へ所有権を移転するための登記手続きが必要です。
通常は売買代金の決済日に、司法書士が立ち会いのもとで手続きを行います。
売主と買主が共同で申請するのが原則ですが、実務上は司法書士に依頼するケースがほとんどです。
売買による名義変更が完了して初めて、買主は法的に所有権を取得したことを第三者へ主張できるようになります。
②不動産を相続した場合
不動産の所有者が亡くなった場合は、相続人への名義変更が必要になります。
この手続きを「相続登記」といいます。
以前は相続登記に期限はありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。
正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、2024年4月1日以前に発生した相続で未登記となっている不動産についても義務化の対象となっているため、早めの対応が重要です。
③不動産の贈与を受けた場合
親から子へ不動産を譲る「生前贈与」などを行った場合も、名義変更が必要です。
贈与は当事者双方の合意によって成立する契約であり、後々のトラブルを防ぐためにも贈与契約書を作成しておくことが望ましいでしょう。
なお、不動産の贈与では登録免許税や贈与税が発生する場合があります。
税負担が大きくなるケースもあるため、事前に税理士や司法書士へ相談することをおすすめします。
④離婚による財産分与を行った場合
離婚に伴い、夫婦の共有財産として取得した不動産を一方が取得する場合は、財産分与による所有権移転登記が必要です。
名義変更をしないまま放置すると、取得した側が第三者に対して権利を主張できないリスクがあります。
また、財産分与の請求には期限があるため、離婚協議の段階で不動産の取り扱いについても明確にしておくことが大切です。
名義変更を放置するとどうなる？
不動産の名義変更を後回しにしていると、次のような問題が生じる可能性があります。
・不動産を売却できない
・相続人が増えて手続きが複雑になる
・必要書類の収集が困難になる
・相続登記義務違反による過料の対象となる可能性がある
・権利関係のトラブルが発生しやすくなる
特に相続の場合は、放置期間が長くなるほど手続きの難易度が上がる傾向があります。
不動産の名義変更は自分でできる？
名義変更は本人が行うことも可能です。
ただし、
・戸籍の収集
・登記申請書の作成
・法務局とのやり取り
・登録免許税の計算
など、専門知識が必要になる場面も少なくありません。
特に相続登記は相続人の確定や遺産分割協議書の作成が必要になるケースもあり、手続きが複雑です。
そのため、多くの方は司法書士へ依頼しています。
費用はかかりますが、書類の不備によるやり直しを防げるため、結果的にスムーズに進められるでしょう。
まとめ
不動産の名義変更は、所有者が変わったことを法的に公示するための重要な手続きです。
売買・相続・贈与・財産分与など、不動産の取得原因によって必要な書類や手続きは異なります。
特に相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象となる可能性もあります。
名義変更を後回しにすると、将来的に売却や相続の際に大きな負担となるため、不動産を取得したらできるだけ早めに手続きを進めましょう。
手続きに不安がある場合は、司法書士や不動産会社などの専門家へ相談することをおすすめします。
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