一戸建ての査定においてチェックされる項目と、売却までの手順について
不動産売却を検討中の皆さん、こんにちは。
査定を行う際には押さえておくべきポイントを理解することが重要です。古く見える家でも高く評価されることもありますし、一方で新しい物件でも思いがけない低い査定額になることがあります。
目次
- ○ 一戸建ての査定における要点は？
- ・建物の築年数
- ・適切な建物管理が行われているか
- ・日当たりや風通しは良好か
- ・周辺の利便性と立地条件の評価
- ・隣地との境界線が明確であるか
- ・地中障害物があるかどうか
- ○ 査定を依頼する前に相場を調べる
- ○ 査定から売却までの期間
- ・住み替えを考える際の資金計画
- ・相続した物件の場合
- ○ まとめ
一戸建ての査定における要点は？
まずは、一戸建ての査定で重要視されるポイントについて説明いたします。
建物の築年数
一戸建ての査定において、築年数は重要な要素です。
古い建物ほど査定価格は低くなる傾向があります。
一般的に、築20年を超えると建物の価値は急速に低下し、築30年を超えると「古家つき土地」として、土地の価格のみでの取引が一般的です。
法定耐用年数という指標が特に重要で、住宅用で木造の場合は22年、鉄筋コンクリートの場合は47年と定められています。
耐震リフォームを行っている古い物件は、査定額に影響があります。新耐震基準を満たしている物件は、同じ築年数の物件よりも高く評価されます。
新耐震基準に適合している物件は、購入者にとって税金の軽減措置や住宅ローン控除のメリットがあります。これらの要素は査定価格に大きく影響します。
適切な建物管理が行われているか
家の外装や内装が適切に維持管理されているかは、必ずチェックされるポイントです。
外装の場合は、屋根や外壁が清潔であり、破損がないか、古い家の場合は腐食していないかなどが確認されます。内装の場合は、部屋が清潔で異臭がなく、生活しやすい配置になっているかどうかが重視されます。
特に、雨漏りやシロアリの被害、水回りの設備の状態は、物件の価値に大きな影響を与えます。水回りは特に、日常の使用により劣化しやすい設備です。
定期的なメンテナンスを怠ると、評価額が低下してしまう可能性があります。また、家の修繕を行っている場合は、修繕の履歴を明確にしておくことが重要です。
修繕の履歴があるかどうかによって、印象は大きく異なります。
日当たりや風通しは良好か
家の査定では、日当たりや風通しなどの要素が考慮されます。
南向きで日当たりが良い場所は高く評価されます。しかし、南向きでも、周囲に高い建物があると日当たりが悪くなり、評価が下がることがあります。
また、東向きは夕日の影響が少なく人気があります。一方、北向きの場所や建物は日当たりが悪いため、評価が低くなります。
騒音や異臭などの環境要因も査定の対象となります。
周辺の利便性と立地条件の評価
一戸建ての査定において、家の周辺環境は重要な要素です。
近くにスーパーや学校、救急病院などの施設があると、生活の利便性が高まり、査定額もそれに比例して上がります。
一般的に、これらの施設までの距離が徒歩10分程度以内であると高評価されます。また、学校が集中している地域も査定額にプラスの影響を与えます。
逆に、人口減少地域や都心から離れた場所で、商業施設や病院が少なく、学校もないような場所では査定額が低くなる傾向があります。
隣地との境界線が明確であるか
古い不動産には、周辺との土地の境界が曖昧な場合があります。
境界が不明瞭な物件は、売り出すのが難しいです。確定測量図があれば、それを用意しておくことが重要です。
確定測量図は、土地所有者が土地家屋調査士に依頼して作成する図面です。そのため、所有者以外には入手できず、紛失した場合は再度作成する必要があります。
また、法務局では地積測量図を提供しており、これは法的な意味を持つ図面です。
地中障害物があるかどうか
一戸建ての査定では、地中に障害物がないかを確認します。
障害物とは、建物の下や庭などにコンクリートの塊などが存在するかどうかです。過去に他の建物が存在した可能性のある土地では、前の建物の貯水槽や地下室などが残っていることがあります。
このような場合は、必ず申告してください。黙っていると、物件の問題点を伝えなかったことになり、後で責任を問われる可能性があります。
査定を依頼する前に相場を調べる
一戸建ての査定を行う際は、複数の業者に査定を依頼しましょう。
自分でも同じ条件の物件がどれくらいの価格で売られているかを調べておくと、査定価格を理解しやすくなります。
不動産会社ごとに査定方法が異なるため、物件によっては査定価格が大きく異なる場合もあります。
特に査定額が高かった業者には、その根拠を詳しく聞いてみましょう。根拠が不明確な場合、市場価格とのギャップが問題となる可能性があります。
査定から売却までの期間
売り出し期間や内覧対応などによって、査定から売却までの期間が大きく変わることがあります。
最短で3か月、最長で1年近くかかることがあります。市況によっては、それ以上の時間がかかる場合もあります。広告を出したからといって、即座に売却できるとは限りません。
一般的には、売却を決定したら、査定を依頼し、不動産会社を選定します。これには、1週間から1か月程度かかることが予想されます。
その後、売却手続きや引き渡しに約1か月かかります。
住み替えを考える際の資金計画
住み替えを考える際は、資金計画をしっかりと立てることが大切です。
現在の物件を先に売却する場合、ローンの返済や新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすいです。一方、次の物件を先に購入する場合は、新しい家が決まった後に直接引っ越せるので、仮住まいが不要ではあります。しかし現在の家の売却価格が確定しているため、資金計画が不安定になりがちです。
仮住まいを用意する必要はありますが、資金計画が立てやすい、売却を先行するプランがおすすめです。
相続した物件の場合
不動産の売却には名義変更が不可欠です。査定を受ける前に、所有権移転登記を完了させておくべきです。
所有権移転登記には申請期限がなく、登記を怠ることで罰則が科されることもないため、名義を変更せずにそのまま放置してしまう人も珍しくありません。
ただし、所有権移転登記は簡単な手続きではありません。特に相続の場合、複数の相続人がいると、全員の本籍地が記載された住民票が必要であり、意見の調整にも時間がかかることがあります。
さらに、所有権移転登記には登記原因証明情報が必要であり、司法書士に依頼する場合、費用がかかることもあります。
弊社には、行政書士も在籍しております。ぜひご相談ください。
まとめ
一戸建ての査定を依頼する際には、査定評価額に影響を与える要素を把握しておくことが重要です。これらの要素を把握しておくことで、不動産会社との交渉を有利に進めることができます。
現在の居住物件を売却し、住み替えを考える場合には、次の資金計画をしっかりと立てておくことが重要です。
一戸建ての売却は高額な取引ですので、信頼できる不動産会社を見つけるためにも、複数の業者に査定を依頼することをお勧めします。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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