不動産の売却で起こりうるトラブルとは？
不動産の売却を検討している皆さん、こんにちは！
不動産の売却は、高額な資産を動かす大きな取引であり、重要なライフイベントの１つになるため、誰もがスムーズに売却を成功させたいものでしょう。ですが、実際には契約条件や物件の状態、金銭面などに関してトラブルが起きることも珍しくありません。
場合によっては、売主にとって大きな不利益となることもあるため、事前にリスクを理解し、適切に備えておくことが重要です。
目次
- ○ 契約に関するトラブル
- ・「囲い込み」をされる
- ・買主から契約解除を求められる
- ○ 物件に関するトラブル
- ・瑕疵（かし）によるトラブル
- ・境界によるトラブル
- ・地中埋設物について
- ・付帯設備・残置物について
- ・管理規約の説明不足
- ○ 金銭に関するトラブル
- ・上限を超えた仲介手数料を請求される.
- ・不当な広告費を請求される
- ・買主からの代金支払いがされない
- ○ まとめ
契約に関するトラブル
《媒介契約について》
不動産を売却する際には、不動産会社に物件を査定してもらい、不動産会社との間で「媒介契約」を結び、不動産会社が売主に代わって物件の販売活動を行います。
媒介契約には、1社のみに依頼する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」、複数の業社に依頼する「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれの媒介契約の特徴やデメリットを理解せずに契約してしまうと、納得のいく販売活動が行われず、不満が溜まってしまう…という可能性があります。
媒介契約を結ぶ際には、しっかりと信頼できる会社を見極めた上で、依頼することを意識しましょう！
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「囲い込み」をされる
販売活動をして買主が見つかり、買主との間で売買契約が成立すると、売主は仲介業者（媒介を結んだ不動産会社）に対して仲介手数料を支払います。
買主を他社が見つけてきた場合、買主は買主側の仲介業者に仲介手数料を支払いますが、売主側の仲介業者が買主を見つけてきた場合、その仲介業者は、売主と買主双方からの仲介手数料を得る事ができます。（この状態を「両手仲介」といいます）
そして、この「両手仲介」の状態を実現させるために、売主側の仲介業者が、故意に物件情報を公開しなかったり、他社からの問い合わせを拒んだりして、他社が紹介する買主を排除することを「囲い込み」といいます。
「囲い込み」をされてしまうと、物件に問い合わせが入らず、買主の範囲も狭くなります。
売却時期が遠のき、執拗な値下げ交渉によって成約価格が相場よりも低くなるなどのリスクがあるため、気を付けましょう。
「囲い込み」を避けるためには、
・媒介契約の種類を正しく選ぶ
・レインズに物件を登録すると発行される「登録証明書」をもらい、情報が適切に公開されているか調べる
・定期的に売却活動の報告を受けて、問い合わせの状況などを確認する
ことが重要です！
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買主から契約解除を求められる
売買契約を締結した後でも、買主の様々な事情により、契約の解除を求められるケースがあります。
契約解除の理由や手続きが明確でない場合、トラブルになりかねないため注意が必要です。
ケース①
[ 買主が、自己都合による契約解除を求めてきた上に、手付金を返金するように求めてきた ］
（本来、買主の自己都合による契約解除の場合には、売主が違約金として手付金を受け取ることができる）
こうした手付金のトラブルを避けるには、重要事項説明書や売買契約書に手付金についてしっかり明記した上で、買主との間で解釈違いが起こらないよう説明しておくことが重要です。
ケース②
[ 買主が住宅ローンの審査に通らず、契約解除を求めてきた ］
契約書に「住宅ローン特約」の明記があれば、契約は白紙解除となり、売主が受領した手付金は買主に返す必要があります。
ただし、住宅ローン特約の条件（融資の申し込みをする金融機関や、融資未承認の場合の契約解除期限など）に当てはまっていないのに、契約を白紙解除するように求められても、白紙解除する義務はありません。
売主にとって不利益にならないよう、契約時には解除条件を明確にしておくことが重要です。
物件に関するトラブル
瑕疵（かし）によるトラブル
物件に、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵があるにもかかわらず、売主が告知せずに売却し、後から判明した場合、売主は買主から「契約不適合責任」を追及されることがあります。
売主が知っていた欠陥を告知しなかった場合はもちろん、売主が気付かなかった瑕疵の場合でも、責任を問われるケースがあるため、注意が必要です。
こうしたトラブルを防ぐには、事前に建物状況調査（インスペクション）を行い、物件の状態を把握しておくこと、瑕疵があるときは告知書や契約書に明記しておくことが有効です。
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境界によるトラブル
戸建や土地の売買では、隣地との境界が曖昧な場合にトラブルが起こりやすいです。
境界標がない、測量図が古いなどの理由で、隣地所有者と争いが起こるケースも少なくありません。
売主としては、売却前に境界を確定させておくことが望ましいです。
境界確認書や筆界確認書の取得や、確定測量を行い、隣地所有者の立会いのもとで境界を明確にしておけば、売却後の紛争を避けられます。
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地中埋設物について
不動産の売却後に、地中から古い基礎や廃材、浄化槽などが見つかることがあります。
地中埋設物が、撤去に多くの時間や費用を要するものだった場合、撤去をめぐって買主とトラブルになることがあります。
売主は、買主から契約不適合責任を問われる可能性があり、撤去の処理費用や損害賠償を求められるケースもあります。
売却前に埋設物の調査を行うことで、トラブルを避けられる可能性はありますが、調査を行っても埋設物の有無が分からない、調査が難しい場合などには、契約書にその旨記載し、契約不適合の免責特約を付けておくと安心でしょう。
付帯設備・残置物について
「エアコンは残ると思っていたのに、撤去されていた」
「家具やゴミが撤去されていなかった」
「劣化しているなんて聞いていないのに、給湯器が故障していた」
など、付帯設備や残置物に関するトラブルが起きることもあります。
こうしたトラブルを避けるには、売主はあらかじめ「付帯設備表」や「物件状況報告書」を作成し、設備の状態や残置物の有無を明確にして告知しましょう。
また、設備に関しては、劣化や故障などがないか事前に作動確認を行い、買主に告知することも大切です。
管理規約の説明不足
マンションの売却では、管理規約や使用細則に関する説明不足がトラブルにつながることがあります。
たとえば、「ペット禁止」であることを買主に伝えていなかった場合、買主が購入後に飼えないと知り、売主に責任を追及してくるケースがあります。
売主は管理規約などを買主に提示し、不動産会社を通じて正確に説明することが重要です。
金銭に関するトラブル
上限を超えた仲介手数料を請求される.
売主は、買主との売買契約が成立すると、媒介契約を結んだ不動産会社に対して「仲介手数料」を支払います。その金額は法律により上限が定められているため、上限を超える仲介手数料を請求された場合には注意が必要です。
このようなケースを避けるには、仲介手数料の上限額について知っておくことが重要です！
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・売買価格が200万円以下の部分 → 売買価格の5％(＋消費税)
・売買価格が200万円超～400万円以下 → 売買価格の4％+2万円(+消費税)
・売買価格が400万円超 → 売買価格の3％+６万円(+消費税)
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不当な広告費を請求される
不動産売買で受領できる報酬（仲介手数料）には上限額が定められており、通常の広告活動でかかる費用は、仲介手数料に含まれます。
しかし、売主から多額の費用を要する特別な広告（新聞広告の掲載など）を依頼された場合、不動産会社は実際にかかった費用を、広告費として売主に請求する事が出来ます。
そういった多額の費用がかかる広告掲載を依頼していないにも関わらず、広告費として代金を請求されたときには、注意が必要です！
買主からの代金支払いがされない
決済日に、買主から残代金を支払ってもらえないという可能性もあります。
売主は、契約を解除するか、売買契約はそのままに、手付金を除いた残代金を請求することになります。
（契約解除の際には、一定期間を定めて支払いを催促した上で、契約解除の意思表示が必要）
まとめ
不動産売却には、さまざまなトラブルが潜んでいます。
こうしたトラブルを防ぐには、信頼できる不動産会社を選び、契約内容を細部まで確認し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。
売主としては「後から問題が起きないように、最初から準備しておく」ことが最大の防止策となります。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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