不動産の「任意売却」とは？
住宅ローンの返済が滞ると、「このまま競売にかけられてしまうのでは…」と不安になりますが、競売を避ける選択肢として「任意売却」という手段が残っています。
この方法をうまく利用することで、より納得のいく条件で家を手放すことが可能になるかもしれません。
目次
- ○ 「任意売却」とは？
- ○ 「任意売却」の流れ
- ・債権者からの督促
- ・不動産会社への相談
- ・債権者との交渉
- ・売却活動開始
- ・売買契約の締結
- ・引渡し・決済
- ○ 「任意売却」のメリット
- ○ 「任意売却」ができないケース
- ・債権者や保証人の合意が得られない場合
- ・共有名義人の同意が得られない場合
- ・時間的余裕がない場合（競売開札日直前など）
- ・売却価格が著しく低い場合
- ・すでに差し押さえが入っている場合
- ○ 任意売却のポイント
- ○ まとめ
「任意売却」とは？
「任意売却」とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関や、債務者に代わってローンを返済した保証会社など）の承諾を得て不動産を売却し、売却したお金で残債を返済する方法です。
通常、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、不動産を売却することはできませんが、任意売却では、売却価格がローン残高に満たず、売却後もローンが残ってしまう不動産を、債権者の合意を得ることで売却することができます。
「任意」とある通り、債権者の合意のもと所有者の意思で行う売却方法のため、裁判所が関与し強制的に売却される「競売」とは異なります。
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「任意売却」の流れ
債権者からの督促
住宅ローンの返済が滞ると、債権者（主に金融機関）より催促状や督促状が届きます。
さらに滞納を続けると、「期限の利益の喪失届」が届き、債務者は分割で返済する権利を失い、残債の一括返済を求められます。
残債の一括払いができない場合、保証会社が代わりに残債を一括返済する「代位弁済」が行われ、債権者が「金融機関」から「保証会社」に変わります。
（実務的にはこの段階で任意売却が行われることが多いです。）
住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、任意売却も含めた今後の返済について、早い段階で金融機関などに相談することが大切です。
不動産会社への相談
任意売却に詳しい不動産会社に相談し、所有する不動産の査定を依頼します。この時、任意売却であることや滞納状況などはしっかりと共有しておきましょう。
査定を受けたら、物件の売却価格やスケジュールなどを決めて、債権者に提示します。
債権者との交渉
不動産会社が債権者との交渉を行い、債権者からの合意が得られると、売却活動をスタートできます。
売却にかかる費用なども、債権者からの合意を得られると、売却価格から捻出する事ができるので、あらかじめ算出しておき相談してみましょう。
売却活動開始
債権者からの合意を得られたら、市場に向けて売却活動が開始されます。
売却活動を開始するには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
任意売却の場合、一社とだけ契約を結ぶ「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が一般的ですが、囲い込みなどのリスクもあるため、契約は慎重に行いましょう。
複数の業者で査定を比較して、より信頼できる不動産会社を選定することを推奨します。
販売活動を通して、購入を検討する人が現れた際には、内覧対応が必要となります。
事前に家を掃除して清潔にしておくなど、購入希望者に好印象を持ってもらうことが、早期売却のポイントになります。
売買契約の締結
買主が見つかり、売却内容に関して債権者からの同意を得られたら、売買契約を結ぶことができます。
引渡し・決済
決済時に、売却代金を受領し、抵当権を抹消して物件を引き渡します。
受領した売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、引き続き返済を続ける必要があります。
※返済を続ける義務はありますが、返済方法や毎月の支払額などの条件は、債権者に交渉することができます
「任意売却」のメリット
●市場価格に近い値段で売れる
→競売よりも高い金額で売れる可能性が高いため、残債が減りやすい
●プライバシーが守られる
→競売のように裁判所のサイトなどで公告されることがなく、通常の不動産売買と同様に進められるため、近所に経済的な事情を知られにくい
●諸費用を売却代金から捻出できる場合がある
→債権者の同意があれば、売却にかかる諸費用を（引っ越し費用なども）売却代金から充当できる
●売却条件をある程度選べる
→買主や引渡し時期について、債権者の了承を得た上で調整することができる
「任意売却」ができないケース
任意売却は状況によって実行できないこともあります。
債権者や保証人の合意が得られない場合
任意売却は、住宅ローンや借入金の債権者（金融機関や保証会社）からの合意が必要であるが、連帯保証人がいる場合にはその合意も必要になる。合意を得られない場合は、任意売却ができない。
共有名義人の同意が得られない場合
夫婦や親族など、複数人で所有している物件を丸ごと売却する場合には、共有者全員の同意が必要となり、共有者が一人でも反対した場合、任意売却を進める事ができない。
（※個々の持分だけを売却することは理論上可能だが、実務上は買い手が付きにくく、現実的に困難な場合が多い…）
時間的余裕がない場合（競売開札日直前など）
任意売却は、競売開始決定後でも実行可能であるが、開札日の前日までに、[代金の受取り・物件の引渡し］まで完了しておかなければならないため、開札日までの時間が非常に短い場合には、実務的に厳しくなる。
（※債権者との交渉、買主探し、契約・決済などに一定の時間を要するため）
売却価格が著しく低い場合
販売活動をして購入希望者が現れても、売却金額が残債を大きく下回るような場合には、債権者からの合意が得られないことがある。
すでに差し押さえが入っている場合
住宅ローン以外の、税金などの滞納によって、すでに不動産が差し押さえられている場合、差押解除に税務署等が応じないと任意売却は実務上困難となる。
任意売却のポイント
●早期相談が重要
滞納が進めば進むほど、選択肢はどんどん減り、競売が現実的になってしまいます。
住宅ローンなどの返済が難しいと感じた場合には、早めに金融機関へ相談することが重要です！
●信頼できる専門家を選ぶ
任意売却に不慣れな業者では、債権者との交渉などが難航する可能性があります。
そのため、任意売却の経験や実績、知識が豊富な専門家に依頼するのがおすすめです！
まとめ
「任意売却」は、住宅ローンなどの返済が困難になったときに、競売よりも有利な条件で不動産を売却できる方法です。
市場価格に近い価格での売却が期待でき、競売と比較すると
💡残債が減りやすい 💡プライバシーが保たれる 💡売却条件をある程度選べる
など、所有者にとってのメリットもある売却方法ですが、債権者の同意が必須であり、時間的な制約もあるため注意が必要です。
そのため、少しでも返済が厳しいと感じたら、早めに専門家へ相談することが重要です！
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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