マンションの売却時、管理費・修繕積立金・固都税などの精算はどうなる？
マンションを売却する際、『管理費』や『修繕積立金』、『固都税（固定資産税・都市計画税）』といった、売却代金以外のお金の精算について、「引き渡し後に返金されるの？」「日割り計算ってどうなるの？」と疑問を感じる方も多いでしょう。
今回は、マンション売却時に精算が必要となる主なお金について解説します。
目次
- ○ マンション売却時に精算が必要なお金とは？
- ○ 管理費・修繕積立金の精算方法
- ・管理費とは？
- ・修繕積立金とは？
- ・精算の考え方
- ○ 固定資産税・都市計画税の精算
- ・固定資産税・都市計画税とは？
- ・売却時の注意点
- ・💡固定資産税・都市計画税の負担額のシミュレーション
- ○ 精算金はどのタイミングで精算される？
- ○ 売主が注意すべきポイント
- ・管理費・修繕積立金の滞納は必ず解消しておく
- ・修繕積立金は基本的に返ってこない
- ・精算書は必ずチェックする
- ○ まとめ
マンション売却時に精算が必要なお金とは？
マンションを売却する際に精算対象となる代表的な費用は、以下の3つです。
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
これらはいずれも『所有者が負担する費用』であり、売買物件の引き渡し日を基準に日割り計算をして、売主・買主それぞれの負担分を調整し、精算します。
管理費・修繕積立金の精算方法
管理費とは？
管理費とは、マンションの共用部分の維持管理（清掃、点検、管理人費用など）に充てられる費用です。
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づき、各区分所有者が負担します。
修繕積立金とは？
修繕積立金は、将来の大規模修繕工事に備えて積み立てる費用です。
毎月支払っている金額は、あくまで『積立』であり、売却時に返金されるものではありません。
精算の考え方
管理費・修繕積立金は、翌月分を前月に支払うケースが多いです。
そのため、売却時には以下のように精算されます。
• 鍵の引き渡し日の前日まで：売主負担
• 鍵の引き渡し日以降：買主負担
売主がすでに支払っている管理費・修繕積立金について、引き渡し日以降の日数分を買主から受け取る形で精算するのが一般的です。
固定資産税・都市計画税の精算
固定資産税・都市計画税とは？
固定資産税は、地方税法に基づき、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。
都市計画税は、市街化区域内の不動産に課される税金で、固定資産税と併せて請求されるのが一般的です。
売却時の注意点
法律上、固定資産税の納税義務者は『1月1日時点の所有者』であるため、年の途中で売却しても、売主に納税通知書が届きます。
しかし、不動産取引の実務では公平性の観点から、引き渡し日を基準に日割り精算を行うのが一般的です。
《精算の例》 ※福岡県の場合
• 4月1日〜引き渡し前日：売主負担
• 引き渡し日〜3月31日：買主負担
起算日に関しては、関東では『1月1日』、関西では『4月1日』とする慣行があり、地域差がある点に注意が必要です。
※福岡県の起算日は『4月1日』です。
💡固定資産税・都市計画税の負担額のシミュレーション
《条件》------------------------------------
・起算日（福岡県）：4月1日
・引き渡し日：8月20日
・固定資産税・都市計画税：10万円
----------------------------------------------
売主の所有日数は4月1日から8月19日までの141日間、買主は8月20日から3月31日までの224日間となります。
売主・買主それぞれの負担額の計算は以下の通りです。
売主：10万円÷365日（1年間）×141日（所有日数）＝3万8630円（円未満切り捨て）
買主：10万円÷365日（1年間）×224日（所有日数）＝6万1369円（円未満切り捨て）
※1円未満の端数が出るケースも多いため、円未満を切り上げるのか、切り捨てるのかを当事者間で取り決めておくと良いでしょう。
（今回は、円未満を切り捨てるとする）
※うるう年（366日）の場合、計算式の365日が366日になり、負担額も変動するため注意が必要です！
精算金はどのタイミングで精算される？
管理費・修繕積立金・固都税などの精算金は、売買代金の決済・引き渡し日にまとめて精算されます。
通常は、不動産会社が作成する「精算書」に以下が明記されています。
• 売買代金
• 各種精算金
• 仲介手数料
• 登記費用など
売主としては、事前に精算内容を確認し、不明点は必ず質問することが大切です。
売主が注意すべきポイント
管理費・修繕積立金の滞納は必ず解消しておく
管理費や修繕積立金に未払いがある場合、原則として売却前に完済する必要があります。
マンションの管理費等は、区分所有法に基づいて各所有者が負担する義務があります。
滞納があると、買主の住宅ローン審査に影響することもあり、スムーズに売却できなくなる可能性があります。
売却を考え始めたら、まずは管理会社に連絡し、未納がないか確認しておくと安心です。
修繕積立金は基本的に返ってこない
長年支払ってきた修繕積立金について、「売ったら戻ってくるのでは？」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、修繕積立金はマンション全体のために積み立てられているお金であり、個人に返還されるものではありません。
売却後は、その権利義務が買主へ引き継がれます。
精算されるのはあくまで『売却月の、引き渡し日以降の分』のみです。
精算書は必ずチェックする
決済当日には、不動産会社が作成した精算書に基づいて金額のやり取りが行われます。
その内容を十分に確認しないまま当日を迎えるのは不安が残ります。
計算方法や日付の基準が正しいか、不明点はないかを、しっかりと確認しておきましょう。
まとめ
マンションの売却では、売却価格だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税といった細かな精算が発生します。
これらを正しく理解していないと、想定外の出費やトラブルにつながりかねません。
売主としては、
• 何が精算対象になるのか
• どの基準日で日割りされるのか
• 決済時にどう精算されるのか
を把握したうえで売却を進めることが、安心・納得の取引につながります。
不安な点があれば、必ず不動産会社に確認しながら進めましょう。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
福岡市東区・糟屋郡の不動産売却、不動産購入
不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！
↓↓↓無料査定は下記リンクをクリック！↓↓↓