宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）とは？
不動産の売却を検討している皆さん、こんにちは！
今回は、2023年5月に施行された「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」について解説します。旧法（宅地造成等規制法）が改正され、新たに施行されたこの法律では、全国各地の土地が隙間なく規制区域に指定されるようになりました。
目次
- ○ 「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」とは？
- ・「宅地造成」とは？
- ・旧法が改正されたきっかけ
- ○ 旧法との違い
- ・規制区域・規制対象となる行為の拡大
- ・安全確保のための技術的基準の設定（盛土の安全性を担保するための基準整備）
- ・・土地所有者や関係者の責務の明確化（責任の所在を明確にする規定）
- ・厳しい罰則規定の導入（違反を抑止する実効性のある罰則）
- ○ まとめ
「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」とは？
「宅地造成及び特定盛土等規制法（以下、盛土規制法）」は、2023年5月26日に施行された法律です。
正式には、旧「宅地造成等規制法」を抜本的に見直し・改正したもので、『盛土に起因する災害から国民の生命を守ること』を目的として制定されました。
盛土規制法では、土地の用途に関わらず、幅広く規制が及ぶ仕組みとなり、宅地造成等に対する規制の範囲と厳格さが大きく強化されました。
「宅地造成」とは？
森林や農地などの宅地以外の土地を、建物が建てられる平らな宅地にするために、傾斜地を削ったり（切土）、土を盛ったり（盛土）して土地の形質変更を行うことを「宅地造成」といいます。
地盤を補強する工事や、既に宅地である土地の形質変更（例：工場跡地→住宅用地に変更）も、宅地造成に含まれます。
また、一定規模以上の造成を行う際には、都道府県知事等から「開発許可」を取得することが義務づけられています。
宅地造成によって土地を利用しやすくする一方、工事の方法が適切でない場合には、大雨や地震の際に、地すべりや崩落などの災害が発生しやすくなるリスクがあります。
旧法が改正されたきっかけ
土地開発に伴う危険を抑え、安全性を確保するために設けられた「宅地造成等規制法（以下、旧法）」では、災害リスクが高い地域を「宅地造成工事規制区域」に指定し、その区域内で宅地造成を行う際には許可を取得しなければならないとされていました。
しかし、盛土による崩壊の危険性があるにもかかわらず、規制のないエリアが多く存在することなどが問題視されていました。
こうした中で、2021年7月に静岡県熱海市で、甚大な土石流災害が発生しました。
この災害では、ずさんな造成によって設けられた盛土が大雨で崩壊し、災害関連死1名を含む28名もの犠牲者を出す甚大な被害が生まれました。
この災害を契機に、旧法が抜本的に見直され、盛土規制法の制定につながりました。
旧法との違い
旧法と盛土規制法では、規制区域や、規制対象となる行為などに違いがあります。
規制区域・規制対象となる行為の拡大
盛土規制法では、『スキマのない規制』が掲げられ、これまで十分にカバーできていなかった区域や行為についても規制の対象が広げられました。
日本全国のすべての土地が、「宅地造成等工事規制区域」または、「特定盛土等規制区域」のいずれかの規制区域に指定されるようになりました。
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💡宅地造成等工事規制区域
既存の市街地や集落など、人家等がまとまって存在しており、盛土等の崩壊が起こると人家等に危害を及ぼし得るエリア
💡特定盛土等規制区域
市街地から距離がある地域であっても、盛土が崩れ、流れ出した場合に、地形や地質の条件によって人家等に被害を及ぼす可能性があるエリア
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安全確保のための技術的基準の設定（盛土の安全性を担保するための基準整備）
盛土を行う土地の地形や地質に合わせ、災害を未然に防ぐための許可基準が新たに整備されました。
工事の計画段階で内容を審査するだけでなく、施工期間中には定期的な進捗報告の義務があり、工事の途中で行う「中間検査」や、完了後に実施される「完了検査」を通じて、安全対策が基準どおりに実施されているか確認します。
盛土に関する安全基準としてチェックが求められるポイントには、
• 擁壁の設置
• 排水設備の整備
• 盛土の適切な締固め
といった項目があります。
さらに、一時的に土砂を積み上げる場合でも、
• 地盤の傾斜
• 土砂の積み上げ高さ
• 境界柵などとの離隔距離の確保
といった条件が定められ、安全に作業が行われるようルール化されています。
・土地所有者や関係者の責務の明確化（責任の所在を明確にする規定）
盛土規制法では、盛土が行われた土地について、その土地の所有者が安全な状態を保つ義務を負うことが規定されました。
これは、土地を譲り受けた場合にも適用され、取得した時点から現所有者が責務を引き継ぐ仕組みになっています。
また、必要に応じて行政が是正指示を出せる対象も広がっています。土地所有者だけでなく、
• 盛土を行った開発事業者
• 造成工事を請け負った施工業者
• 過去の土地所有者
など、災害リスクの原因となる行為に関わった者にも、改善措置を求める命令が出せるようになっています。
これにより、「誰が責任を持つのか」が曖昧にならず、危険な盛土の放置を防ぐ体制が整えられるようになりました。
厳しい罰則規定の導入（違反を抑止する実効性のある罰則）
無許可で造成工事を行ったり、行政からの指示に従わなかったりする行為に対しては、これまでより大幅に厳しい罰則が設けられました。
旧法の罰則では、
・無許可の宅地造成：6か月以下の懲役または30万円以下の罰金
・知事などからの命令違反：1年以下の懲役または50万円以下の罰金
・条例による罰則：2年以下の懲役または100万円以下の罰金
といった範囲が上限となっており、十分な抑止力があるとは言えませんでした。
しかし、盛土規制法では、無許可の盛土や命令への不履行に対する罰則が、3年以下の懲役または1,000万円以下の罰金に引き上げられ、違反行為に法人が関わっていた場合は、最大3億円の罰金が科されるなど、違反に対する罰則が強化されました。
まとめ
宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）は、盛土行為全般を包括的に規制し、災害リスクを防ぐことを目的として2023年に施行されました。
従来の「宅地造成等規制法」と比べ、対象範囲が全国に広がり、規制と罰則も強化されています。
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