住宅ローンが残っている場合の売却方法と対策
「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」
そんなときに気になるのが、住宅ローンがまだ残っている場合の売却です。
ローン残債がある状態でも不動産の売却は可能ですが、手続きや資金計画には注意が必要です。
この記事では、「住み替えローン（買い替えローン）」を中心に、売却の方法と対策を詳しく解説します。
目次
- ○ ローンが残っていても売却は可能？
- ○ 売却価格とローン残債の関係
- ○ 住み替えローンとは？
- ・住み替えローンのメリット
- ・住み替えローンの注意点
- ・例：Aさんご夫婦の住み替えローン活用例
- ・住み替えローンを利用する際の流れ
- ○ まとめ
ローンが残っていても売却は可能？
住宅ローンが残っている場合、不動産には抵当権が設定されています。
抵当権は、ローン完済によって初めて抹消できるため、売却時には 「売却代金でローンを完済」 することが原則となります。
もし売却価格でローンを完済できない場合でも、金融機関と相談しながら進めれば売却は可能です。
売却価格とローン残債の関係
💡 アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）
売却代金でローンを完済でき、抵当権を抹消できます。
余った資金は新居の購入費用に充てられ、最も理想的な形です。
⚠️ オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）
売却代金だけでは完済できない状態。
自己資金を追加するか、「住み替えローン」を利用する方法があります。
住み替えローンとは？
住み替えローン（または買い替えローン）とは、
「今の家のローン残債」と「新居の購入資金」をまとめて新たに借り入れるローンのことです。
【例】
• 現在のローン残高：2,000万円
• 今の家の売却価格：1,800万円（200万円の残債が残る）
• 新しい家の購入価格：3,000万円
➡ 「200万円（残債）＋3,000万円（新居購入）」＝3,200万円をまとめて借入。
これにより、売却と購入を同時に進めることが可能になります。
住み替えローンのメリット
・自己資金が少なくても住み替えが可能
→ 残債があっても、追加の貯蓄が少なくても住み替えが進められます。
・売却と購入を同時に進められる
→ 仮住まいをせずにスムーズな引っ越しができる点が大きな魅力です。
・ローンが一本化されて管理が楽
→ 返済先を一つにまとめることで、家計の管理がしやすくなります。
住み替えローンの注意点
・審査が通常より厳しい
→ 残債を含めての借入額になるため、年収や返済比率の審査基準が高く設定されています。
・金利がやや高く設定される場合がある
→ 一部の金融機関では、通常の住宅ローンよりも金利が上乗せされることがあります。
・返済額が増える可能性がある
→ 借入総額が大きくなるため、毎月の返済計画を慎重に立てる必要があります。
例：Aさんご夫婦の住み替えローン活用例
🏠 Aさん（40代・共働き）のケース
・現在の住宅ローン残高：2,200万円
・売却価格：2,000万円（200万円の残債が残る）
・新居の購入価格：3,500万円
🔸Aさんの希望🔸
「子どもの進学に合わせて新しい家に引っ越したいけれど、自己資金に余裕がない」
→ 金融機関と相談し、住み替えローンで残債200万円を含めた3,700万円を新規借入。
旧宅の売却と新居購入を同時に実施し、仮住まい不要でスムーズに引っ越しを完了。
🔸結果🔸
・旧宅のローン完済
・新居のローンを一本化
・固定金利で安心して返済中
住み替えローンを利用する際の流れ
1. ローン残高を正確に把握する
→ 金融機関から「残高証明書」を取り寄せて確認。
2. 不動産会社に査定を依頼する
→ 売却価格の見込みと市場相場を知ることで、資金計画が立てやすくなります。
3. 金融機関へ住み替えローンの相談をする
→ 複数の銀行を比較して、金利や借入条件を確認します。
4. 売却・購入のスケジュールを調整する
→ 契約・引き渡し時期を金融機関と連携して決定します。
5. 決済・抵当権抹消・新ローン実行
→ 売却代金で一部を返済し、残りを新ローンに組み込みます。
まとめ
住宅ローンが残っている状態でも、住み替えローンを上手に活用すれば、売却と新居購入を同時に進めることができます。
ただし、借入総額が増える分、返済負担も大きくなります。
無理のない返済計画と、金融機関・不動産会社との早めの相談が成功のカギです。
「残債があるから売れない」とあきらめる前に、まずは現状を整理し、プロに相談してみましょう。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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