不動産売却時に行われる「物件調査」とは？
不動産を売却する際には、一般的に不動産会社が「物件調査」を行います。「物件調査」は、売却する不動産の内容を正しく把握して、後々のトラブルを防ぐための大切なステップです。
今回は、「物件調査」の方法や内容、目的などについて解説します！
目次
- ○ 「物件調査」とは？
- ・役所や法務局での調査
- ・現地・周辺での調査
- ・ライフラインの調査
- ・市場・取引事例調査
- ・マンション管理の調査
- ○ 不動産の種類によって「物件調査」の内容は異なる！
- ・《土地》
- ・《戸建》
- ・《マンション》
- ○ 「物件調査」はなぜ必要なのか？
- ・不動産の適正価格を算出するため
- ・売買契約後のトラブルを防ぐため
- ○ まとめ
「物件調査」とは？
「物件調査」とは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が、不動産の詳細を調べて「どのような土地や建物なのか」「法令に適合しているのか」を確認する作業です。
売却後のトラブルを防ぐために行われ、不動産の適正な価格を判断する指標にもなります。
調査の方法は、大きく分けて5種類あります。
役所や法務局での調査
◎役所：法令上の制限（建築基準法や都市計画法など）、前面道路の状況やインフラ設備などを確認する。買主が購入後に建て替えやリフォームを考えていても、法令による制限の内容によってはできない場合があるため、あらかじめ確認が必要。
◎法務局：登記簿謄本や公図、地積測量図を取得して、不動産の情報や権利（所有権、抵当権など）を確認する。
現地・周辺での調査
実際に現地へ行き、土地や建物の状態を確認する。
物件の境界や接道状況（舗装状況や高低差など）、日当たり、周辺環境などを確認する。（騒音や臭気の有無も確認）
ライフラインの調査
水道、ガス、電気などの供給状況について詳細に調査する。
（飲料水設備、下水設備、浄化槽の状況や、電気の容量やガスの種類など）
市場・取引事例調査
適正な売却相場を把握するために、類似物件の過去の取引事例や、現在の売り出し状況などを確認する。
マンション管理の調査
管理会社に「重要事項調査報告書」を発行してもらい、管理規約（ペットの飼育や楽器の演奏が可能かどうか）、管理体制や修繕に関する事項、管理費や修繕積立金の滞納額などを確認。
不動産の種類によって「物件調査」の内容は異なる！
不動産の「物件調査」は、対象の不動産の種類ごとに調査の内容が異なってきます。
「戸建」、「マンション」、「土地」それぞれの、調査の際に重視されるポイントを紹介します。
《土地》
●土地の状態（形状、地質、高低、傾き）
●地中埋設物、土壌汚染の有無
●境界、越境物
●接道状況
●周辺環境 など
《戸建》
●建物の状態（建付けや雨漏りなど）
●敷地の状況
●境界、越境物
●接道状況
●周辺環境
●設備の状況
●リフォームや増改築の履歴
●日当たり、眺望などの環境 など
《マンション》
●設備の状況（エレベーターやセキュリティ、バリアフリー等）
●マンションのルール
●管理規約の内容（ペット飼育・楽器演奏の可否等）
●共有スペースの状況
●設備の状況
●長期修繕計画について など
「物件調査」はなぜ必要なのか？
不動産の適正価格を算出するため
物件調査を通して、土地や建物の状態や接道状況、類似物件の取引情報などを確認することで、適正な売り出し価格を算出する事ができます。
売買契約後のトラブルを防ぐため
売却後に、「説明されていた内容と違う」と言われると、売主は補修や損害賠償に応じなければならない場合があります。
物件調査を行い、きちんと説明しておけば、こうしたリスクを減らす事ができます。
まとめ
物件調査は、不動産売却のスタート地点ともいえる大事なステップです。
登記や法令上の制限、境界、建物の状態（マンションなら管理規約も調査）などを明らかにすることで、売却後のトラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。
あらかじめ物件に関する書類を整理しておく、境界を明確にしておく、告知義務を理解しておくなど、できる限りの準備をしておくと、よりスムーズに売却が進められるでしょう。
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