戸建てとマンションの売却の違いとは？知っておきたいポイント
不動産の売却を検討する際に、戸建てとマンションでは「売れ方」や「価格の決まり方」に違いがあることをご存じでしょうか。
同じ不動産でも、建物の性質や買主層、需要の背景によって売却戦略が変わります。この記事では、戸建てとマンションの売却の違いを解説します。
目次
査定方法の違い
戸建てとマンションでは、価格を算出する際の着眼点が異なります。そのため、同じ築年数や立地でも査定額に差が出るのが特徴です。
●戸建て
【土地と建物を分けて評価する】
戸建ては「土地」と「建物」で別々に価値を算出します。建物は築年数が経つほど価値が下がりますが、土地は経年で価値が落ちないため、エリアや形状によっては高評価を維持できます。
【建物の価値は築年数に左右されやすい】
築20〜30年経過すると建物自体の評価はほとんどゼロになることもあります。そのため、建物評価よりも「土地の広さや形状、接道状況」が重視されます。
● マンション
【取引事例比較法での算出が中心】
同じマンションや周辺の類似物件の成約事例を基準に査定します。そのため相場が分かりやすく、査定価格も比較的安定しています。
【築年数が経っても価値が残りやすい】
管理状態や立地が良ければ、築20年を超えても一定の価格で売れることが多いです。特に大規模修繕や管理体制が整っているマンションは高評価を得やすい傾向にあります。
買主層の違い
売却時に想定される「購入者層」も戸建てとマンションでは大きく異なります。ターゲット層を理解することは、売却戦略を立てる上で重要です。
● 戸建て
【ファミリー層が中心】
小さなお子様がいる世帯や、ゆとりある住まいを求める家族層が主な買主となります。
【重視されるポイントが独特】
駐車場の有無や庭の広さ、子育て環境（学校・公園の近さ）など、マンションよりも生活スタイルを重視した条件が選ばれやすいです。
【将来の自由度も魅力】
建て替えや増改築ができる自由度があるため、長期的に住み替えやリフォームを検討している層からも需要があります。
● マンション
【幅広い購入層】
単身者からファミリー層まで幅広く需要があります。駅近物件は特に単身者やDINKS層から人気です。
【利便性重視の傾向】
管理費や修繕積立金の金額、駅からの距離、セキュリティ、周辺の生活利便性（スーパー・病院など）が購入の決め手になります。
【投資需要も見込める】
立地条件が良ければ、実需だけでなく投資用として購入されるケースもあります。
売却期間の違い
「どのくらいで売れるか」という点も、戸建てとマンションでは差があります。市場での流通性の違いが影響します。
● 戸建て
【条件によって売却スピードが変わりやすい】
接道条件が悪い、土地の形が 不整形などの要素があると、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
【古い建物がネックになることも】
築古物件は「建物付き」で売れるよりも「解体して土地として売る」方が需要が高いケースもあり、その判断次第で売却期間が大きく変わります。
● マンション
【流通性が高く比較的スムーズ】
マンションは需要が安定しており、周辺の取引事例も多いため、売却にかかる期間は比較的短い傾向があります。
【相場が明確で価格調整がしやすい】
成約事例を参考にしながら、売出価格を調整することで早期成約につなげやすいのが特徴です。
価格の下がり方の違い
不動産の価値は時間とともに下がるものですが、戸建てとマンションではそのスピードや傾向が異なります。
● 戸建て
【建物は急速に価値が下がる】
築20〜30年を超えると建物評価はほとんどなくなり、土地の評価だけが残るケースが多いです。
【土地の価値が価格を支える】
立地が良い土地であれば、建物が古くても高値で売れることがあります。逆に土地の条件が悪いと、大幅に価格が下がる可能性があります。
● マンション
【築年数が経っても価値が残りやすい】
立地や管理体制が良ければ、築30年以上でも相場の一定割合を維持できることがあります。
【都市部では下落幅が小さい】
特に駅近のマンションは需要が絶えず、価格の下落が緩やかです。リフォーム済みやリノベーション可能な物件は、さらに需要が見込めます。
売却戦略の違い
売却活動におけるアプローチも戸建てとマンションで異なります。物件の特性に合わせた戦略が成功のカギです。
● 戸建て
【土地としての売却を視野に入れる】
築古で建物の価値がほとんどない場合、解体して更地で売却する方が早く、かつ高く売れることもあります。
【リフォーム・修繕を加える選択肢】
部分的なリフォームや外観の手入れを行い、印象を良くして売却活動を進めるケースも有効です。
● マンション
【相場に基づいた価格設定】
成約事例が豊富にあるため、最初は少し強気の価格で売り出し、市場の反応を見ながら柔軟に調整していくのが一般的です。
【内覧対策がカギ】
共用部が整備されていることに加え、室内を清掃し、明るく広く見せる工夫が成約スピードを左右します。
まとめ
戸建てとマンションでは、査定方法・買主層・売却期間・価格の下がり方・戦略など、多くの点で違いがあります。
戸建ては「土地の価値をどう活かすか」、マンションは「立地や管理状態で価値を維持できるか」がポイントです。
売却を成功させるには、自分の物件の特性を理解し、それに合った売却戦略を立てることが大切です。
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