戸建て売却：築年数による価格の変化とは？
戸建てを売却するとき、築年数は査定額に大きく影響する要素です。特に「建物」と「土地」の評価のされ方を理解しておくことが大切です。この記事では、築年数ごとにどのように価格が変化するのか、また築古物件でも価値を保つ工夫について解説します。
目次
- ○ 土地と建物の評価の違い
- ○ 築年数ごとの価格変化の目安
- ・築0～5年：新築に近く高値がつきやすい
- ・築6～15年：価格が下がり始める時期
- ・築16～25年：建物価値が大幅に減少する
- ・築26年以上：建物価値はほぼゼロ、土地の価格が中心に
- ○ 築年数で価格が下がる主な理由
- ○ 築古でも売却価格を下げにくくする工夫
- ○ まとめ
土地と建物の評価の違い
【土地】
土地は経年劣化しないため、築年数による価格の下落はありません。評価は「立地条件」「用途地域」「接道状況」などによって決まります。例えば、駅に近い、商業施設が揃っている、前面道路が広いなどの条件があれば、築古でも土地自体の価値は高く維持されやすいです。
【建物】
建物は使用するうちに劣化し、耐用年数に応じて価値が減少します。木造戸建ての場合は耐用年数が22年とされており、築20年を超えると建物の評価額はほとんどゼロになるケースが多いです。
築年数ごとの価格変化の目安
築0～5年：新築に近く高値がつきやすい
・まだ新築と同等の設備や内装が残っているため、人気が高い時期です。
・購入希望者も「新築より少し安い価格で、ほぼ新築同様の家が手に入る」と考えやすく、高値で売れる可能性があります。
築6～15年：価格が下がり始める時期
・外壁や屋根に劣化が出始めるタイミング。水回りの設備（キッチン・浴室・給湯器など）も古さを感じさせます。
・買主から「リフォーム費用が必要」と見られるため、新築時より価格は下がります。
・ただし、定期的なメンテナンスがされていれば、まだ十分売却しやすい時期です。
築16～25年：建物価値が大幅に減少する
・建物の耐用年数に近づき、査定上の建物価値はかなり低くなります。
・特に築20年以上になると、査定書では「建物評価ゼロ」とされることも少なくありません。
・この時期は「土地の価格＋建物の残存価値」で評価され、買主も「古家付き土地」として検討する場合が増えます。
築26年以上：建物価値はほぼゼロ、土地の価格が中心に
・築30年、40年となると、査定額は土地の評価がメインになります。
・リフォーム済みで見た目がきれいだったり、注文住宅で構造がしっかりしていたりする場合は、例外的に一定の建物価値が認められることもあります。
・多くの場合は「更地にして新築を建てる」想定で買主が価格を判断します。
築年数で価格が下がる主な理由
《建物の老朽化》
柱や基礎、屋根などの構造部分が劣化するため、長期的に住み続けるには修繕が必要になります。
《設備の陳腐化》
キッチン・浴室・トイレ・給湯器などの住宅設備は10〜20年で寿命を迎えます。古い設備のままだと、買主はリフォーム費用を見込んで値引きを要求します。
《住宅ニーズの変化》
間取りや仕様の流行が変わり、築古住宅は「時代遅れ」と見なされやすいです。例：和室中心の間取り → LDKの広いオープンスタイルが好まれる。
《買主の心理的要素》
「古い家は耐震性や断熱性が不安」「修繕費がかかりそう」というイメージで敬遠されることがあります。
築古でも売却価格を下げにくくする工夫
《定期的なメンテナンスを行う》
外壁塗装や屋根の補修をしておくことで「しっかり管理されている家」という印象を与え、査定アップにつながります。
《水回りの部分リフォーム》
キッチンや浴室のリフォームは費用対効果が高く、買主に好印象を与えます。すべてをリフォームする必要はなく、ポイントを絞ることが大切です。
《更地として売却する》
建物の価値がゼロの場合は、思い切って解体して「土地」として売却したほうが、買主にとってイメージしやすく売れやすいケースがあります。
《リノベーション提案をセットにする》
不動産会社を通じて「この家をリノベするとこんなに変わります」という提案資料を用意すると、買主の購入意欲を高める効果があります。
まとめ
戸建ての売却価格は築年数の影響を大きく受け、特に築20年以上経つと建物価値はほぼゼロに近づきます。しかし、立地条件やメンテナンス状況次第では、築古でも十分に売却可能です。
「築年数が古いから売れない」と決めつけず、建物の状態や土地の強みをどうアピールするかが成功のポイントです。
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