不動産取引 : 水防法とハザードマップの基礎知識
不動産を購入・売却する際、「災害リスク」への関心が高まっています。中でも「水害」は、近年の豪雨・台風被害の影響で注目されているテーマの一つです。
この記事では、「水防法」や「ハザードマップ」など、水害リスクに関する制度と情報の見方をわかりやすく解説します。不動産取引に関わる方にとっても、大切なチェックポイントになります
目次
- ○ 水防法とは？
- ○ 浸水想定区域とは？
- ○ ハザードマップとは？
- ・洪水ハザードマップ
- ・内水ハザードマップ
- ・高潮ハザードマップ
- ○ 浸水深とは？
- ・浸水深の目安は？
- ・避難行動と車のリスク
- ○ なぜ不動産選びで水害リスクの確認が重要？
- ○ まとめ
水防法とは？
「洪水や雨水出水（内水）、高潮による被害を警戒、防御するための法律」です。国や自治体が、被害を最小限に抑えるための対策を講じるよう定めています。
この法律により、一定の区域では「浸水想定区域」が定められ、ハザードマップの作成・公表が義務づけられています。
さらに、2020年の法改正により、不動産の売買時に「ハザードマップに関する説明」が宅地建物取引業者に義務づけられるようになりました。
つまり、「この物件がハザードマップの該当区域かどうか」は、売却活動にも影響を与える要素となるのです。
浸水想定区域とは？
大雨や台風などによって河川の氾濫・排水の限界・高潮などが起きた場合に、浸水が想定される区域のことです。
水防法に基づき、国や自治体がシミュレーションにより指定し、ハザードマップの作成基準にもなっています。
特に洪水については、「想定し得る最大規模の降雨（いわゆる1000年に一度の降雨）」を前提にシミュレーションが行われ、浸水の範囲や深さが示されます。
ハザードマップとは？
ハザードマップとは、自然災害が発生した場合に想定される被害の範囲や避難場所・避難経路などを地図上に示したものです。
🔍種類
水防法に基づく主なもの
洪水ハザードマップ
河川が氾濫した場合の浸水範囲や深さを示したもの
・基にするのは「洪水浸水想定区域」
・大雨や台風時の避難判断にも使われる
・ハザードマップ上では色分けされ、浸水の深さ（浸水深）が確認できる
内水ハザードマップ
ゲリラ豪雨などで、下水道や排水設備があふれた場合の浸水範囲を示したもの
・基にするのは「内水浸水想定区域」
・河川があふれなくても発生（都市型水害）
・比較的規模は小さいが、住宅密集地では注意が必要
高潮ハザードマップ
台風や発達した低気圧により、海面が異常に上がる「高潮」で浸水するエリアを示したもの
・基にするのは「高潮浸水想定区域」
・湾岸部・海沿い・埋立地などにリスクがある
・沿岸部の物件では特に確認が必要
浸水深とは？
「地面から水面までの深さ（高さ）」のことを指します。
つまり、浸水したときに、地表がどのくらい水に覆われるかを示すものです。
洪水・内水・高潮などの水害時において、建物や人の生活に与える影響の大きさを示す指標のひとつです。
浸水深の目安は？
ハザードマップ上では、地域ごとに「どのくらいの深さまで水がくるか」が色分けで示されています。
以下は、浸水深とその程度の目安です。
●0～0.5ｍ 床下浸水（大人の膝あたり）
●0.5～1.0ｍ 床上浸水（大人の腰あたり）
●1.0～2.0ｍ １階の軒下まで浸水する可能性
●2.0～5.0ｍ ２階の軒下まで浸水する可能性
●5.0ｍ～ ２階の階の屋根以上が浸水する可能性
避難行動と車のリスク
浸水の深さが増すことで、徒歩や車での移動が困難になり、スムーズな避難ができなくなるおそれがあります。
特に車は、浸水による危険性が高く、以下のような影響があります。
●0～10cm 通常通り走行可能
●10～30cm ブレーキ性能が低下し、安全な場所へ移動が必要
●30～50cm エンジン停止の可能性。車外への避難が必要
●50cm～ 車が浮く・流される危険。車内に閉じ込められるリスクもあり極めて危険
なぜ不動産選びで水害リスクの確認が重要？
不動産の立地条件において、水害リスクは資産価値や将来の生活の安全性に大きく影響します。
・住宅ローン審査や火災保険料に影響することがある
・将来の売却時に価格や流通性に差が出る可能性
・災害時の避難のしやすさや、生活インフラの安定性にも関係する
まとめ
ハザードマップと水防法のチェックは必須！
不動産を購入・売却する前には、必ず以下をチェックしましょう。
✅ 物件所在地のハザードマップ
✅ 浸水想定区域の指定有無と浸水深
✅ 周辺の避難所や避難経路
✅ 重要事項説明でのハザードマップに関する説明内容
水害リスクの見える化が進む中で、不動産の安全性＝立地の安心がますます重要視されるようになりました。
「水害リスクがあるからダメ」ではなく、リスクを理解して備えることが大切です。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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