地震による倒壊リスクが高い家と売却方法
世界有数の地震大国である日本では、毎年、大小さまざまな地震が発生しています。
これまでも大地震により、住宅の多くが被害を受け、人命や財産が失われました。また、これから30年以内に南海トラフ地震が発生する確率は、80％程度だと言われています。
このような状況下で、家の耐震性に対する意識は高まり続けており、不動産売却において「地震に弱い家」は大きなハンデを負う可能性があります。
目次
- ○ 地震によって倒壊しやすい家の特徴とは？
- ・1. 旧耐震基準で建てられた家
- ・2. シロアリ被害に遭っている家
- ・3. 屋根が重い家
- ・4. 玉石基礎の家
- ・5. 耐力壁が少ない・配置バランスが悪い家
- ・6. 軟弱地盤に建っている家
- ○ 倒壊リスクが高い家の売却方法
- ・1. そのままの状態で売る
- ・2. 耐震診断と補強工事を実施して売る
- ・3. 更地として売却する
- ・4. 不動産買取業者に依頼する
- ○ まとめ
地震によって倒壊しやすい家の特徴とは？
地震によって倒壊しやすい家には、どのような特徴があるのでしょうか？
1. 旧耐震基準で建てられた家
「旧耐震基準」とは、建築基準法が施行された1950年から1981年5月31日まで、建築確認に適用されていた基準です。
旧耐震基準では、震度5程度の揺れで建物が倒壊しないことを基準としており、それ以上の揺れは想定されていません。そのため、震度６強～７程度の大地震が発生した場合、倒壊リスクが非常に高いと考えられます。
実際に、阪神淡路大震災（最大震度7）で全壊した木造建物の約8～9割が旧耐震基準で建てられたものでした。
1981年6月には、震度6強～7の地震で倒壊しないことを構造基準とする「新耐震基準」が施行され、2000年6月には、木造建物の耐震性能をより強化する「2000年基準」が施行されました。
2000年基準の建物においては、地震による建物倒壊被害が大きく抑えられたことが、熊本地震で明らかとなりました。
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◆◇◆耐震基準とは？～旧耐震基準から現行の耐震基準へ～◆◇◆
2. シロアリ被害に遭っている家
シロアリ被害に遭っている家は、柱や梁(はり)など建物の主要構造部が脆くなり、建物の耐久性が著しく低下します。
そのため、大地震だけでなく、軽微な地震でも倒壊するリスクが高まり、特に注意が必要です。
既存住宅において、羽アリの発生や、壁や柱を叩いた際の空洞音などが確認できた場合、シロアリ被害に遭っている可能性が高いため、専門業者への相談、点検を検討しましょう。
また、シロアリ被害を防ぐためには、5～6年に一度、業者による防除処理をすることが望ましいです！
3. 屋根が重い家
屋根が重い家も、地震時に倒壊する可能性が高まります。
日本で多く見られる瓦屋根には、耐熱性や遮音性に優れる一方で、屋根自体が非常に重いという特徴があります。
屋根が重い家は、屋根が軽い家と比べて重心の位置が高くなります。重心が高いほど、地震が発生したときの建物の揺れが大きくなるため、倒壊などの被害に遭いやすいと考えられます。
特に、壁や基礎が弱い家では、重い屋根との組み合わせが致命的な結果を招くこともあるため、注意が必要です。
4. 玉石基礎の家
玉石基礎とは、地面に設置した石の上に、直接柱を立てる基礎工法のことです。
コンクリートがなかった時代に建てられた、古民家などに多くみられる基礎工法で、石（基礎）と柱とが固定されていません。
玉石基礎は、地震が起きた際に石（基礎）と柱とがズレることで、地震の揺れを逃す「免震構造」になっており、耐震基準を満たしていないものが多いため、地震による被害を受けやすいと言えます。
安心して住み続けるためには、基礎や土台、柱の補強が必要となります。
5. 耐力壁が少ない・配置バランスが悪い家
耐力壁とは、地震や風などの横からの力に抵抗し、建物を支えるために重要な役割を果たす壁のことです。
広い窓や開口部の多いリビング、ガレージが一体化した家などは、耐力壁が少なかったり、配置が偏っていたりすることがあります。
壁の量が少なければ、外からの力に対して耐えきれず、建物全体が揺れに弱くなります。
また、耐力壁の配置が偏っていると、地震の揺れが弱い部分（耐力壁が少ない部分）に集中して伝わり、「ねじれ」が生じやすくなり、建物がねじれるように変形することで、柱や梁に想定外の負担がかかり、倒壊につながることがあります。
阪神淡路大震災では、完成して2ヶ月程しか経っていない住宅の1階部分が倒壊した例もありました。この物件は、リビング(18帖)に間仕切り壁がほとんどなかったことが原因とされています。
開放的な間取りは魅力的な一方で、建物の崩壊リスクが高まるため注意が必要です。
6. 軟弱地盤に建っている家
地盤の性質も、住宅の揺れやすさに大きく関係します。
粘土や砂などで構成された軟らかい「軟弱地盤」に建つ家は、地震発生時に倒壊するリスクが高まります。
硬い地盤をようかん、軟らかい地盤をプリンに例えると、同じ力の揺れを加えたときに、プリンの方が大きく揺れるのがイメージしやすいかと思います。
地盤も同じで、地震によって揺れが加えられたとき、硬い地盤よりも軟らかい地盤の方が、揺れが大きくなります。
建物自体の耐震性能がどれだけ優れていても、軟弱地盤に建っている以上、地震の際に揺れが増幅し、被害を受けやすくなります。
倒壊リスクが高い家の売却方法
1. そのままの状態で売る
倒壊リスクが高い家でもそのまま売却できる可能性はあります。
特に、立地が良いエリアだと、購入後に買主自ら補強や修繕をすればいいと考える方もいるかもしれません。
2. 耐震診断と補強工事を実施して売る
倒壊リスクがある場合でも、耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強を行うことで、住宅の安全性を証明できます。
また、多くの自治体では、診断費用や補強工事費の補助制度を用意しており、費用を抑えて対応できる可能性があります。
補強後には「耐震基準適合証明書」を取得することで、動産取得税や登録免許税の軽減措置、住宅ローン控除などが受けられることもあり、買主にとってのメリットも大きくなります。
3. 更地として売却する
築年数が古く、再利用が難しい家は、建物を解体して「土地」として売るのもひとつの方法です。
特に旧耐震基準の建物や、シロアリ・腐朽被害がひどい場合などは、更地にすることで買主の自由度が増し、需要が高まることもあります。
ただし、解体費用が掛かる点や、土地によっては建物を解体すると再建築できないものがある点に注意が必要です。
4. 不動産買取業者に依頼する
不動産の買取業者に直接売却する方法では、一般的な仲介売却と比べて価格は下がるものの、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われにくく、スピーディに売却できるのがメリットです。
まとめ
地震に弱い家は、大きな地震が来たときに被害を受けやすいだけでなく、購入希望者からの印象にも影響しますが、更地化、買取業者への相談など、状況に応じた戦略を立てることで、資産としての価値を活かすことが可能です。
住宅の耐震性に不安がある方は、まず耐震診断や地盤調査を行い、正確な現状を把握することから始めましょう！
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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