査定額と売却価格の違いとは？～適正価格の決め方～
不動産を売却する際、「査定額」と「売却価格」の違いを理解しておくことは非常に重要です。この記事では、それぞれの意味や違い、そして適正な売却価格の決め方について詳しく解説します。
目次
査定額とは？
査定額とは、不動産会社が市場相場や物件の条件をもとに算出する「売れると予想される価格」です。これはあくまで目安であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。
売却価格とは？
売却価格とは、実際に売主が市場に出す「販売価格」のことです。査定額を参考にしつつ、売主の希望や市場の状況を踏まえて決定されます。
売却価格は、最初に設定する「売出価格」と、最終的に成約した「成約価格」に分かれます。
売出価格：販売開始時の価格（査定額よりやや高めに設定するケースが多い）
成約価格：最終的に売買が成立した価格（値引き交渉後に決まることが多い）
査定額の算出方法
査定額は、専門的な評価方法に基づいて不動産会社が算出します。代表的な3つの査定方法を紹介します。
取引事例比較法
最も一般的に用いられている方法で、対象物件と条件が似ている周辺の取引事例をもとに価格を比較・調整して査定額を算出します。
以下の補正を考慮して決定されます。
1. 事情補正
取引が特別な事情で成立していた場合、その影響を除いて調整する補正です。
【例】
・親族間取引で相場より安く売買された
・資金繰りのため急いで売却された
→ 正常価格よりも低い可能性があるため補正が必要
2. 時点修正
取引事例と査定対象物件の売却予定時期に差がある場合、価格の変動を反映して調整する補正です。
【例】
・比較物件が1年前の取引 → 現在の相場が5%上昇していれば、価格を5%上げて調整
3. 地域要因の補正
取引事例と査定対象物件が異なる地域にある場合、地域差による価格差を調整します。
【例】
・比較物件は郊外エリア、査定物件は人気エリア → 人気エリアの方が価格が高いため、補正して反映
4. 個別的要因の補正
物件ごとの個別の特徴（面積、方位、接道状況、眺望など）を調整する補正です。
【例】
・査定物件の方が南向きで日当たり良好 → 補正率をプラス
・比較物件は角地、査定物件は中間地 → 補正率をマイナス
原価法
建物を新築するのに必要な再調達原価から、経過年数による減価を差し引いて評価する方法です。
1. 再調達原価の算出
同じ建物を今新築すると仮定した場合、どれくらいの建築費がかかるかを見積もります。
【補正ポイント】
・建築単価（構造やグレードに応じて異なる）
・設備の仕様（高性能住宅や注文住宅などは割増）
2. 経年減価の補正（物理的減価）
築年数に応じて、建物の価値がどの程度下がっているかを補正します。
【例】
・築年数が耐用年数の半分 → おおよそ50%の減価
・雨漏りやシロアリなどがあれば、さらにマイナス補正
3. 機能的減価の補正
建物の間取りや仕様が現代のニーズに合っていない場合、その分価値を下げる補正です。
【例】
・和室中心の間取り → 現代のニーズとずれていればマイナス補正
・収納が極端に少ない → 価値が下がる可能性あり
4. 経済的減価の補正
周辺地域の環境変化によって価値が下がるケースに適用されます。
【例】
・周辺に工場や騒音源ができた → マイナス補正
・再開発で人気エリアになった → プラス評価
収益還元法
将来得られるであろう家賃収入などの「収益性」から価格を算出する方法で、投資用不動産の査定に適しています。
1. 年間純収益の算出
収入（家賃など）から必要経費（管理費・固定資産税・空室損など）を差し引いた金額。
【補正ポイント】
・空室率を加味する（満室想定でなく、実際の入居状況に合わせる）
・修繕積立・維持費などを差し引いて、実質の手取りを算出
2. 還元利回りの設定
収益から価格を逆算するために用いる利回り。リスクや立地などを考慮して設定されます。
【補正ポイント】
・築年数が古い → 利回りは高く（リスクがあるとみなされる）
・駅近・需要高 → 利回りは低くてもOK（安定収入が見込める）
3. 一時的要因の補正
現在の収益が一時的に高い・低い場合、平常時の想定に補正します。
【例】
・家賃が相場より高めの賃貸 → 将来的に下がる可能性があるため、補正して算出
・法人借り上げ中 → 契約満了後の家賃を見越して調整
4. 将来の修繕・リスクの調整
長期的に収益が下がる要因がある場合、それを見越して評価額を補正します。
【例】
・築古で大規模修繕が必要 → 収益から将来の修繕費を控除
・エリアの人口減少が予測される → 将来の空室リスクとして考慮
適正な売却価格の決め方
① 査定額を参考にする
複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較することで適正価格の目安をつかむことができます。
② 市場の動向をチェック
需要が高まるタイミング（例えば、新年度前や住宅ローン金利が低い時期）を狙うと、高く売れる可能性があります。
③ 競合物件と比較する
同じエリアの似た条件の物件がどのくらいの価格で売りに出されているかを確認し、それよりも魅力的な価格を設定すると、売れやすくなります。
④ 初期の売出価格はやや高めに設定する
値引き交渉を見越して、最初の売出価格を査定額より5〜10％程度高く設定するのも一つの戦略です。ただし、高すぎると買い手がつかないため、相場を意識することが大切です。
⑤ 価格を柔軟に見直す
一定期間売れない場合は価格を見直し、市場に合わせて適切に調整することが重要です。
まとめ
査定額と売却価格は似ているようで、その性質や役割は異なります。
査定額は「相場を反映した参考価格」であり、売却価格は「売主が希望する市場価格」です。
適正な売却価格を設定するには、査定額の根拠や査定方法を理解したうえで、相場・時期・戦略などを加味して判断することがポイントです。
信頼できる不動産会社としっかり相談しながら進めていきましょう。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
福岡市東区・糟屋郡の不動産売却、不動産購入
不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！
↓↓↓無料査定は下記リンクをクリック！↓↓↓