接道義務を満たしていない土地とは？
「接道義務」とは、建物を建てる敷地が、建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならないというルールのことです。
この「接道義務」を満たさない土地は、原則として再建築不可となります。相続や売買で土地を手に入れても、必ずしも建物を建築できるというわけではないため、注意しましょう。
目次
- ○ 接道義務とは？
- ○ 「道路」の種類
- ○ 「接道義務」を満たす土地・満たさない土地
- ・２ｍ以上接面しても接道義務を満たさない？
- ○ 接道義務を満たしていない物件の売却は難しい？
- ○ 接道義務を満たしていない土地を売却するには？
- ・接道義務を満たして売却する
- ・隣地所有者に買い取ってもらう
- ・不動産業者に買い取ってもらう
- ○ まとめ
接道義務とは？
接道義務とは、建築基準法第43条に基づき、建物を建てるための土地が、幅員4m以上の建築基準法で定められた「道路」（特定行政庁が幅員6ｍ以上を道路と扱う区域の場合は６ｍ以上）に2m以上接していなければいけないルールのことです。
接道義務は、緊急車両の通行や大規模災害時の避難路を確保するために定められています。
この要件を満たしていない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、原則として建物の建築や増築、建て替えができないため、一般的な土地よりも売却が難しくなる傾向があります。
接道義務は「都市計画区域」・「準都市計画区域」にかかる規定のため、都市計画区域外では接道義務は生じません。
「道路」の種類
〇法第43条第2項道路（43条但し書き道路）
本来であれば道路とみなされない道でも、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したものは、43条但し書き道路と呼ばれ、幅が規定に満たない道の場合でも道路として扱われます。
「道路」の定義は、建築基準法第42条によって細かく規定されています。道として長い間利用されていたとしても、上記のどれにも当てはまらない道は、建築基準法上の道路ではないため注意しましょう。
「接道義務」を満たす土地・満たさない土地
A：接道義務を満たして「いる」
→Aの土地は、建築基準法上の道路に土地の間口が２ｍ以上接しています。
Aの土地は、接道義務を満たしているため建物の建築・増築などができます。
Ｂ：接道義務を満たして「いない」
→Ｂの土地は、建築基準法上の道路に接していますが、接している土地の間口が2ｍ未満のため、接道義務を満たしていない土地と扱われます。Bの土地は再建築不可物件となり、原則として新たな建物の建築や、すでにある建物の増築や建て替えなどが出来ません。
Ｃ：接道義務を満たして「いない」
→Ｃの土地は、建築基準法上の道路に接していません。Cのような土地は「袋地」と呼ばれ、再建築不可物件となります。
２ｍ以上接面しても接道義務を満たさない？
D：接道義務を満たして「いない」
→Dの土地は、土地の間口が2ｍ以上接していますが、接している道が建築基準法上の道路ではないため、接道義務を満たしていない土地となります。
※建築基準法上の道路に敷地が２ｍ以上接していたとしても、道路から家までの敷地の通路に、幅2ｍ未満の部分がある場合も接道義務を満たしていない土地となるため注意が必要です。
接道義務を満たしていない物件の売却は難しい？
接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件と呼ばれ、建築基準法によって建物の建築が制限されます。
接道義務を満たしていない物件は、買主が購入する際に住宅ローンを利用できないケースが多く、現金での一括払いか、消費者金融などからお金を借りての支払いになります。これらの要因から、どうしても物件の売却が困難な傾向にあります。
すでに建物がある場合の増改築や建て替えなども制限されるため、売却が困難になりやすく、売却価格も相場よりも低くなる傾向があります。
接道義務を満たしていない物件を売却する際、その売却価格は、通常の相場の5～7割程度になります。
接道義務を満たしていない土地を売却するには？
接道義務を満たしていない土地を売却するためには、どのような方法があるのでしょうか。
接道義務を満たして売却する
① セットバックを行う
土地が前面の道に2ｍ以上接していても、接している道路の幅員が4ｍ未満の場合、接道義務を満たさないものとされます。このような場合にはセットバックを行い、土地と道との境界線を道路の中心線から２ｍの位置まで後退させることで、接道義務に必要な道路の幅を確保し、土地を再建築可能物件にすることができます。しかし、建物を建築できる面積は、土地を後退させた分少なくなります。また、セットバックした部分は道路以外の用途では利用できなくなるため注意しましょう。
※道の反対側が川や崖などの場合は、道路の中心線からではなく、崖から４ｍ以上のところまで土地を後退させます。
② 隣地を一部買い取る
前面道路の幅員は４ｍ以上あるものの、道路に接する敷地が２ｍ未満の場合、接面が２ｍ以上になるように、隣地を一部購入して間口を広げ、接道義務を満たすという方法があります。しかし、仲介を入れずに隣地所有者と直接交渉して隣地を購入してしまうと、トラブルが発生する危険性があります。円滑に進めるためにも、隣地購入の際は不動産会社に仲介してもらうと良いでしょう。
③ 但し書きの許可を取得する
接道義務を満たしていない土地でも、建築基準法第43条の但し書きで規定されている要件を満たしているもので、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものは、例外的に再建築が認められます。許可基準は特定行政庁によって若干の違いがあります。
隣地所有者に買い取ってもらう
隣地所有者は土地を購入することで、所有する土地の面積が広くなり、土地の価値が高まります。
また、隣地も接道義務を満たしていない場合、隣地所有者は土地を購入することで接道義務も満たせるというメリットもあります。そのため、接道のない土地の売却を検討する際には、隣地所有者に買い取ってもらうのも1つの方法です。
不動産業者に買い取ってもらう
不動産業者に仲介してもらい、再建築不可物件のままで物件を販売することも可能ですが、どうしても売却が困難だったり、売却までの時間が長くかかったりする傾向があります。また、土地を再建築可能物件にしてから売り出すには、時間も費用も掛かります。
接道義務を満たしていない土地を、手間や費用をかけずに確実に売却したい場合には、不動産業者（特に買取専門の業者）に買い取ってもらう方法もあります。ですが、仲介での売却に比べて売却価格は低くなります。
まとめ
接道義務とは、建築基準法上の道路に敷地の間口が２ｍ以上接していないと建物が建てられないルールのことで、緊急車両の走行や大災害時の避難経路確保のために定められたものです。
接道義務を満たしていないものは、売却が困難になる傾向がありますが、売却の可能性を高めるための方法はあります。
自分に合った方法で売却を検討しましょう。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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