家を売ると実際にいくら残る？税金・諸費用を含めた計算ポイント
家を売却すると、さまざまな費用や税金が差し引かれるため、手残り額は想像より少なくなることがあります。
この記事では、家を売却したときに実際にいくら残るのかを計算するためのポイントを解説します。売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください！
目次
- ○ 売却価格＝手取り額ではない！その理由とは？
- ○ 売却時にかかる主な費用
- ・仲介手数料
- ・印紙代
- ・譲渡所得税（利益が出た場合）
- ・ローン残債の返済
- ・抵当権抹消費用
- ・引越し費用・その他の費用
- ○ 実際にどれくらい残る？シミュレーション
- ・ケース1：売却価格2,500万円、ローン残債1,000万円の場合
- ○ 手残り額を増やすためのポイント
- ・売却力のある不動産会社
- ・住宅ローンの繰り上げ返済を検討
- ・3,000万円特別控除を利用する
- ・買い替え特例を適用して税金を繰り延べる
- ・売却のベストタイミングを見極める
- ・適切なリフォームやホームステージングで印象アップ
- ○ まとめ
売却価格＝手取り額ではない！その理由とは？
不動産を売却すると、売却価格全額がそのまま手元に残るわけではありません。なぜなら、売却にはさまざまな費用や税金がかかるからです。
売却後の手残り額を知るには、以下の計算式を理解しておく必要があります。
手元に残る金額 ＝ 売却価格 － 売却にかかる諸費用 － ローン残債 － 税金
次に、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
売却時にかかる主な費用
不動産を売却する際に発生する主な費用は以下の通りです。
仲介手数料
不動産会社を通じて売却した場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限（売却価格ごとに計算）
・200万円以下の部分：売却価格の5％（＋消費税）
・200万円超～400万円以下の部分：売却価格の4％（＋消費税）
・400万円超の部分：売却価格の3％（＋消費税）
【例】
売却価格が2,000万円の場合
（2,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）＝ 72.6万円
印紙代
不動産の売買契約書は印紙税の課税文書です。
印紙代は売却金額で異なります。
【例】
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 1万円（軽減税率）
※2027年3月31日までは軽減税率適用
譲渡所得税（利益が出た場合）
売却価格が購入時よりも高く、利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が発生します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。
・5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）
・5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
・10年超はさらに低くなります。
※復興特別所得税→東日本大震災の復興財源を確保するために導入。2037年まで所得税に対して2.1%加算されます。
ただし、「3,000万円特別控除」などの特例を活用すれば、税金をゼロにできる場合もあります。
ローン残債の返済
住宅ローンが残っている場合、売却代金からローンを完済する必要があります。
【例】
ローン残債が1,500万円なら、売却価格2,000万円でも、手残りは大幅に減ります。
抵当権抹消費用
住宅ローンを完済する際に、抵当権を抹消する手続きが必要です。
司法書士報酬＋登録免許税で1～3万円程度。
引越し費用・その他の費用
・新居への引越し費用（数万～数十万円）
・ハウスクリーニング費用（売却条件により発生）
・解体費用（古家付き土地の場合）
・境界が確定していない場合には測量費
・残置物の処分費
実際にどれくらい残る？シミュレーション
具体的なシミュレーションを見てみましょう。
ケース1：売却価格2,500万円、ローン残債1,000万円の場合
手残り額を増やすためのポイント
売却力のある不動産会社
仲介手数料が安い不動産会社を選びがちですが、安さだけで選ぶと売却活動が不十分になり、結果的に損をすることがあります。売却が長引き、最終的に大幅な値下げが必要になるケースも。
手元に残る金額を最大化するには、売却力のある不動産会社を選ぶことが重要です。
住宅ローンの繰り上げ返済を検討
予定よりも早くローンを返済することで、利息の負担を減らせます。売却後の手元に残る金額が増やせます。
ただし、引越し費用などの支払いなども考慮して、手元資金を圧迫しすぎないように注意しましょう。
3,000万円特別控除を利用する
マイホームを売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで非課税にできる特例です。
自分が住んでいた家であること（居住用財産）など要件があります。
買い替え特例を適用して税金を繰り延べる
マイホームを売却して新しいマイホームを購入した場合、売却益（譲渡所得）にかかる税金の支払いを将来に繰り延べできる制度です。売却益がそのまま非課税になるわけではなく、新しく買った家を将来売却する際に、今回の売却益も合わせて計算される仕組みです。
ただし、3,000万円特別控除とは併用できないので、どちらの特例を使うか慎重に選ぶ必要があります。
売却のベストタイミングを見極める
転勤・進学シーズンなど引越し需要が高まる時期や金利が低い時などは、より早く高く売れる可能性があります。
適切なリフォームやホームステージングで印象アップ
水回りの交換や壁紙を新しくしたり、家具を配置することで、「このまま住みたい」と思う人が増え、早く高く売れやすくなるでしょう。
まとめ
不動産売却後に「思ったよりお金が残らなかった…」と後悔しないためには、事前の試算が重要です。
•売却価格だけでなく、諸費用や税金、ローン残債を考慮して計算する
•節税対策や売却方法を工夫して手残り額を最大化する
売却を検討している方は、まずはシミュレーションを行い、安心して取引を進められるよう準備しましょう！
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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