不動産売却における「現況渡し」とは？
不動産の売買契約でよく見かける「現況渡し」という言葉。物件をそのままの状態で売り渡す「現況渡し」は、売主にも買主にもリスクが伴うため、契約には慎重な対応が求められます。
今回は、「現況渡し」とは何なのか、それぞれのメリット・デメリットを売主と買主の視点から解説します。
目次
- ○ 「現況渡し」とは？
- ・告知義務
- ・契約不適合責任
- ○ 現況渡しのメリット（売主）
- ・1.コストが削減できる
- ・2.早期売却が期待できる
- ・3.買取なら契約不適合責任が免除される
- ○ 現況渡しのデメリット（売主）
- ・1.売却価格が低くなりやすい
- ・2.トラブルリスクがある
- ○ 現況渡しのメリット（買主）
- ・1.価格が安い
- ・2.好きなようにリフォームできる
- ○ 現況渡しのデメリット（買主）
- ・1.修繕費用や手間がかかる
- ・2.不具合への対応が必要
- ○ まとめ
「現況渡し」とは？
不動産を売却する際、売主があらかじめ把握している瑕疵や不具合、それに対する修繕を行わないことを買主に伝えたうえで契約を結び、物件を引き渡すことを「現況渡し」といいます。
告知義務
売主は、物件に関する瑕疵や不具合について、買主に正確に伝える「告知義務」があります。」
例えば、売却する物件に雨漏りやシロアリ被害があることを知りながら、買主に伝えずに売却すると、告知義務を怠ったとして、売主は法的責任を負う可能性があります。そのため、売却前に専門家の調査を依頼し、把握している瑕疵を買主に伝えることが重要です。
現在の瑕疵だけでなく、過去の修繕履歴や補修箇所も告知の対象となるため注意しましょう。
また、売却する土地や建物で、過去に事件や事故があった場合、「心理的瑕疵」に該当し、告知義務が生じるため、買主に伝えなければいけません。
損害賠償や契約解除などのトラブルを避けるためにも、現在の物件の状態を「現状確認書」や「付帯設備表」といった書面を用いて告知することが重要です。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約書の内容とは異なる場合に、売主が負う責任のことです。
現況渡しで売却した場合でも、契約書に記載されていない瑕疵や欠陥が後から見つかった場合、売主はその瑕疵や欠陥について把握しているかどうかに関わらず、責任を問われる可能性があります。買主は不具合の修繕や欠陥部分の補修を求める「追完請求」などができ、それに応じてもらえない場合は損害賠償や契約解除を請求することも可能です。
現況渡しのメリット（売主）
現況渡しにおける売主のメリットは以下の通りです。
1.コストが削減できる
不動産を現況渡しで売却すると、リフォーム費用などのコストを削減できます。
古い物件になるほど不具合が増え、修繕やリフォームにかかる費用や時間も大きくなってしまいますが、現況渡しでは、物件をそのままの状態で引き渡すため、修繕やリフォームのコストがかかりません。また、業者を探したり、工事の状況を確認したりする手間も省けます。
2.早期売却が期待できる
修繕やリフォームにかかる工事期間が不要なため、迅速な販売活動が可能となり、早期売却が期待できます。
3.買取なら契約不適合責任が免除される
不動産会社が買主となる「買取」で現況渡しをする場合、個人間取引とは異なり、契約不適合責任が免除されるケースが多いです。
相続物件などで物件の状態が不明な場合は、不動産会社による買取も選択肢の一つです。
現況渡しのデメリット（売主）
現況渡しにおける売主のデメリットは以下の通りです。
1.売却価格が低くなりやすい
現況渡しでは、買主が負担する修繕費用を考慮して売却価格を設定するため、売却価格が低くなる傾向があります。
また、買主から値下げ交渉を受ける可能性も高いため、適正な価格設定や値下げ幅の検討が必要です。
2.トラブルリスクがある
契約時に告知していない瑕疵が見つかった場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
売主が知らなかった瑕疵でも責任を負う場合があるため、事前にインスペクション（建物状況調査）を行い、物件の状況を正確に把握した上で、買主に告知することをおすすめします。
現況渡しのメリット（買主）
現況渡しにおける買主のメリットは以下の通りです。
1.価格が安い
現況渡しの物件は、市場価格よりも安く設定されることが多く、コストを抑えて購入できます。
物件のコストを抑えた分リフォーム費用を確保できるという点は、なるべく安く購入して自分好みにリフォームしたい買主にとって、大きなメリットだといえます。
2.好きなようにリフォームできる
リフォーム・リノベーションの自由度が高く、買主が自分の好みやライフスタイルに合わせて改装できる点もメリットです。
現況渡しのデメリット（買主）
現況渡しにおける買主のデメリットは以下の通りです。
1.修繕費用や手間がかかる
現況渡しでは、物件を安く購入できるというメリットがある一方、リフォームを前提としていることが多いため、物件の状態によっては、大規模な修繕が必要となり、費用がかさむ場合があります。また、修繕やリフォームが大規模であるほど時間もかかるため、物件購入後すぐに住み始めたいという方にはデメリットになるでしょう。
2.不具合への対応が必要
引き渡し後に問題が発覚した場合、売主に問い合わせる手間がかかるほか、場合によっては自費で修繕しなければならないこともあります。
建物の状態を知るために、契約前に、売主の承諾を得てインスペクション（建物状況調査）を実施する事も出来ますが、費用は買主負担となるので注意しましょう。
まとめ
「現況渡し」は、売主・買主どちらにもメリットがある一方で、注意点を理解しないとトラブルになりやすい取引方法でもあるため、それぞれのメリット・デメリットを理解し、最適な選択をすることが大切です。
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