不動産売却における「即時買取」と「買取保証」
不動産を売却する方法には、不動産会社が売主に代わって買主を探す「不動産仲介」と、不動産会社が直接物件を買い取る「不動産買取」の2つがあります。さらに、不動産買取には「即時買取」と「買取保障」の2種類があります。今回は、不動産の「即時買取」と「買取保証」とは何なのか、メリット・デメリットなどについて詳しく解説します。
目次
- ○ 不動産の売却方法について
- ○ 不動産売却における「即時買取」とは？
- ○ 即時買取のメリット
- ・1. 短期間での売却が可能
- ・2. 仲介手数料が不要
- ・3. 内覧・広告活動が不要
- ・4. 契約不適合責任が免除される
- ○ 即時買取のデメリット
- ・1. 売却価格が相場よりも低くなる
- ・2. 買取業者によって査定額が異なる
- ・3.対象物件に制限がある
- ○ 不動産売却における「買取保証」とは？
- ○ 買取保証のメリット
- ・1. 売却期間が明確
- ・2. 住み替え計画・予算計画が立てやすい
- ・3. 仲介期間中に売却することができた場合、買取よりも高い金額で売却することができる
- ○ 買取保証のデメリット
- ・1. 買取価格が市場価格より低め
- ・2. 不動産会社を途中で変えられない
- ・3. 対象物件に制限がある
- ○ まとめ
不動産の売却方法について
不動産の売却方法は、主に「不動産仲介」と「不動産買取」の２つがあります。
「不動産仲介」とは、売主と不動産会社との間で媒介契約を結び、不動産会社が売主に代わって販売活動を行い、買主を見つけて売買契約を結ぶ売却方法です。
「不動産仲介」で売却を行った場合、売買契約の締結時に不動産会社に対して仲介手数料が発生します。
「不動産買取」とは、不動産会社の仲介によって物件を売却するのではなく、不動産会社が売主から直接物件を買い取る売却方法のことです。「不動産買取」には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
不動産売却における「即時買取」とは？
「即時買取」とは、不動産会社と売主が、物件の買取価格の交渉をし、交渉終了次第、不動産会社が直接物件を購入するという方法です。
「即時買取」では、通常の仲介売却とは異なり、買い手を探す必要がないため、スピーディーな売却が可能です。
即時買取のメリット
即時買取には、以下のようなメリットがあります。
1. 短期間での売却が可能
即時買取のメリットは何といっても売却期間の短さです。
物件の売却を仲介で行う場合、買主を探すための販売活動を行うため、時間がかかってしまいます。
即時買取の場合は、買主が不動産会社と決まっているため、販売活動をする必要がなく、仲介に比べて短い期間で物件を売却することが可能です。
2. 仲介手数料が不要
即時買取の場合、不動産業者を間に入れて売買契約を結ぶわけではないため、仲介手数料がかかりません。
3. 内覧・広告活動が不要
通常の売却では、買い手に向けた広告の掲載や内覧対応などが必要ですが、即時買取ではそれらの販売活動が不要です。
そのため、周囲に知られないうちに売却したい方など、プライバシーを重視したい方にもおすすめです。
4. 契約不適合責任が免除される
不動産売却の際、売主は買主に対して契約不適合責任が発生し、一定期間内に瑕疵（欠陥）が見つかったときは、売主は履行の追完（目的物の修補等）や代金減額などの責任を負う必要があります。
ですが、契約不適合責任は買主が個人の場合に必要となるため、買主が宅建業者である不動産会社の場合には免除されることになります。
即時買取のデメリット
即時買取には、以下のようなデメリットがあります。
1. 売却価格が相場よりも低くなる
不動産買取では、相場より低い価格で売却することになります。
不動産会社は、買い取った物件にリフォームやリノベーションを行って再販売を行うため、再販売にかかる費用などを考慮した上で、利益を確保することが出来る金額を買取価格として提示します。そのため、結果的に一般的な市場価格よりも、2～3割程度価格が下がる傾向にあります。
2. 買取業者によって査定額が異なる
即時買取の価格は不動産会社ごとに異なります。そのため、複数の業者に査定を依頼し、比較することが重要です。
3.対象物件に制限がある
不動産会社は買い取った物件を再販して利益をつくるため、築年数や立地などによっては、買い手が見つかりにくそうなリスクの高い物件は、買取をしてもらえない場合があります。
不動産売却における「買取保証」とは？
「買取保証」とは、不動産会社が一定期間、通常の仲介売却と同様に広告・案内などの販売活動を行い、一定期間内に売却できなかった場合に、あらかじめ決めておいた価格で物件を直接購入するという方法です。
一定期間は仲介で売り出し、売却できなかった場合には不動産会社が買い取ってくれるため、「高く売れる可能性があり、確実に売ることもできる」という、仲介と買取の良いとこ取りの方法だといえます。
買取保証のメリット
不動産売却における買取保証には、以下のようなメリットがあります。
1. 売却期間が明確
通常の仲介では、買主が見つからないと物件を売却できないため、どのくらいの期間で売却できるか判断することが出来ません。
しかし、買取保証の場合、あらかじめ決めた売却期限までに売却できなかった場合は、不動産会社に物件を買い取ってもらえるため、確実に売却することができます。
買取保証における売却期限（不動産会社の仲介期間）は、基本的に3か月とされています。
2. 住み替え計画・予算計画が立てやすい
契約前に、不動産会社が物件の査定額を算出した上で、仲介期間内に売却できなかった場合の買取価格を設定するため、住み替えの際には予算管理がしやすいです。
住み替えのために新しい家を先に購入したとしても、売却期限が決まっていて最終的には確実に売却できるため、買い手が現れず不安な状態で過ごすこともありません。
また、仲介売却の場合、買主が見つからないと、販売価格を下げ続ける状態に陥ることがありますが、買取保証の場合はあらかじめ設定した買取価格が最低限度になるため、販売価格が下がり続けるという不安もありません。
3. 仲介期間中に売却することができた場合、買取よりも高い金額で売却することができる
仲介期間中は一般的な査定金額での売却活動を行うため、仲介期間中に買主が見つかり物件を売却することができた場合、不動産会社の買取金額よりも高い金額で売却することができます。
買取保証のデメリット
買取保証には、以下のようなデメリットがあります。
1. 買取価格が市場価格より低め
買取保証では、必ず売却出来るという保証がある分、仲介の場合よりも売却価格は低くなります。
即時買取と同様に、不動産会社が買い取った後、物件を再販売する際に行うリフォームなどのコストが引かれているためです。
2. 不動産会社を途中で変えられない
買取保証では売主と不動産会社との間で「専属専任媒介契約」という契約を結びます。
専属専任媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼できないため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意した上で慎重に選ぶことが重要です。
3. 対象物件に制限がある
不動産会社は買い取った物件を再販して利益をつくるため、築年数や立地などによっては、買い手が見つかりにくそうなリスクの高い物件は、買取保証を適用できない場合があります。
物件によって売却方法の向き不向きがあるため注意しましょう。
まとめ
不動産買取は、スピーディーかつ確実に売却できる点が魅力ですが、売却価格が相場より安くなる等のデメリットもあります。
それぞれの方法のメリット・デメリットを理解し、「高く売りたいのか」、「早く売りたいのか」を考えたうえで、ご自身に合った売却方法を選択することが重要です。
また、不動産会社によって買取価格や条件が異なってくるため、複数の会社に査定を依頼して比較するようにしましょう。
不動産売却に関してお悩みの方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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