古家付き土地の売却方法はどちらが良い？更地にして売るor古家付きで売る
不動産を売却する際、「古家付きの土地として売るべきか、更地にして売るべきか」という選択に迷う方は多いのではないでしょうか。どちらを選ぶべきかは、物件の状況や買い手のニーズ、コスト面などを総合的に判断する必要があります。
本記事では、それぞれのメリット・デメリットを解説し、選択のポイントをご紹介します。
目次
- ○ 【古家付きの土地として売るメリット】
- ・1. 解体費用が不要
- ・2. 固定資産税が安くなる場合がある
- ・3. 買い手の自由度が高い
- ・4．住宅ローンを利用できる
- ○ 【古家付きの土地として売るデメリット】
- ・1. 買い手の印象が悪くなる可能性
- ・2. 価格が相場より低くなることも
- ・3．家を管理する手間やお金がかかる
- ○ 【古家付き土地として売却するのが適しているのは？】
- ○ 【更地にして売るメリット】
- ・1. 買い手が購入後の計画を立てやすい
- ・2. 土地の状態が確認しやすい
- ○ 【更地にして売るデメリット】
- ・1. 解体費用が必要
- ・2. 固定資産税の負担増加
- ○ 【更地渡しとして売却するのが適しているのは？】
- ○ 【選択のポイント】
- ・1. 立地や需要を確認する
- ・2. 解体費用を見積もる
- ・3. 不動産会社に相談する
- ○ 【まとめ】
【古家付きの土地として売るメリット】
1. 解体費用が不要
古家をそのまま残して売却するため、売主様が解体費用を負担する必要がありません。解体費用は数十万円～数百万円かかる場合もあるため、大きなコスト削減につながります。
2. 固定資産税が安くなる場合がある
建物が現存する場合、固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、更地に比べて安くなります。
※ 老朽化した家では負担が増える可能性も考慮が必要です。
3. 買い手の自由度が高い
古家を活かしてリノベーションしたい買主様にとっては、古家付きの方が魅力的に映る場合があります。
4．住宅ローンを利用できる
古家付きの土地であれば、金利の低い住宅ローンの融資を受けられるため、買主様にとって資金計画が有利になります。
※建物としての資産価値はほぼないケースが多いため、借入期間が短くなったり、借りられるローンの金額が少なくなったりする可能性があります。
【古家付きの土地として売るデメリット】
1. 買い手の印象が悪くなる可能性
築年数が古い家や劣化が目立つ家の場合、買い手に悪い印象を与える可能性があります。
建物の状態だけでなく、地盤の固さや埋没物の有無など、土地の状態も判別しにくいので、買い手がつきにくいこともあるでしょう。
2. 価格が相場より低くなることも
古家付き土地として売却すると、買主様は解体費用やその手間を負担する必要が出てくるため、そのコストを反映した低めの価格設定が求められます。売主様は、解体工事にかかる時間や手間、費用の負担を免れるメリットを享受するため、その利点が価格に反映される形となります。
3．家を管理する手間やお金がかかる
空き家を放置すると、劣化が進み、周囲の環境にも悪影響を及ぼす可能性があるため定期管理が求められます。また、建物を残したまま売却する場合、掃除などの管理作業や修繕などの手間が発生します。
【古家付き土地として売却するのが適しているのは？】
・解体費用が高額で負担が大きい
・再建築ができない物件である
・リフォームを前提とした需要が見込める
・そのまま住居として使用できる
【更地にして売るメリット】
1. 買い手が購入後の計画を立てやすい
更地は自由に建物を建てられるため、買い手にとって魅力的です。すぐに着工できるなどの理由から、古家付き土地のまま売却するよりもスムーズです。
2. 土地の状態が確認しやすい
古家を解体した土地は、地中埋没物の確認や土壌・地盤の確認が簡単にできます。
住宅を建てるときには、地盤調査を実施し、地盤が緩ければ地盤改良を行う必要があります。
ただし、古家がある土地では、すでに数年が経過しているため、地盤が固まっている場合もあります。このように、古家付きの土地では、地盤が整っている可能性が高いことが考えられます。
【更地にして売るデメリット】
1. 解体費用が必要
解体には高額な費用がかかります。さらに、解体業者の選定やスケジュール調整など、手間も増える点に注意が必要です。
2. 固定資産税の負担増加
更地にすると、古家がある場合に比べて固定資産税が2～3倍に上がってしまいます。そのため、売れるまでの期間が長引くと、高額な固定資産税を支払い続けることになってしまいます。
そこで、「買主様のローン審査が通った後に解体する」などの条件を設定して進めるのが良いでしょう。
【更地渡しとして売却するのが適しているのは？】
・外観が損なわれており印象が良くない
・築年数が古く、居住には向かない
・現在の耐震基準を満たしていない
・リフォーム物件としての需要が乏しい
【選択のポイント】
1. 立地や需要を確認する
都市部で土地需要が高い場合、更地にすることで売却価格が高くなることが期待できます。一方、地方や特定の用途を求められる地域では、古家付きの方が需要がある場合もあります。
2. 解体費用を見積もる
解体費用が高額になる場合、古家付きのまま売却する方がコストパフォーマンスが良いこともあります。
3. 不動産会社に相談する
市場動向や地域の特性を把握している不動産会社に相談することで、より的確な判断ができるでしょう。
【まとめ】
古家付きで売るか、更地にして売るかは、物件の状況や売却の目的、費用対効果によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、最適な選択をすることが大切です。
不動産売却に関してお悩みの方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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