【2025年版】仲介手数料の仕組み
不動産を売却する際、多くの人が不動産会社に仲介を依頼します。その際に発生するのが
仲介手数料です。本記事では、不動産売却時の仲介手数料の仕組みや計算方法、媒介の特例について説明します。
目次
- ○ 仲介手数料とは？
- ・仲介手数料の仕組み
- ・仲介手数料の上限額（速算式）
- ・「＋6万円」とは何か？
- ○ 【低廉な空き家等の媒介の特例】2024年7月から400万円→800万円へ
- ・ポイント
- ○ 仲介手数料を支払うタイミング
- ○ まとめ
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間を取り持ち、売買契約を成立させるための業務を行った対価として受け取る報酬のことです。
例えば、不動産会社は以下のような業務を行います。
●売却価格の査定
●販売活動（広告・チラシ・インターネット掲載など）
●内覧の手配や対応
●契約条件の調整・交渉
●売買契約書の作成・手続きのサポート
こうした業務に対する報酬として、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の仕組み
不動産売買の仲介手数料に関する一般的な認識は、「（売買金額×3％＋6万円）×消費税」という式ですが、
実際にはすべての不動産取引にこの式が当てはまるわけではありません。
さらに、多くのお客様から「＋6万円はどこからきたの？」という質問を受けることがあります。
そこで、現在不動産売却を検討されている売主様向けに、仲介手数料の意味について丁寧にご説明してまいります。
仲介手数料の上限額（速算式）
不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。その内容は以下の通りです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
〇売買代金のうち200万円以下の部分 / 対象金額の５％＋消費税
〇売買代金のうち200万円より大きく400万円以下の部分 / 対象金額の４％＋消費税
〇売買代金のうち400万円より大きい部分 / 対象金額の３％＋消費税
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
上記の通り、「売買代金」によって仲介手数料が算出されます。
一般的に不動産売買仲介業者が用いる計算式は
”（売買代金×3％＋6万円）×消費税” です。
上記の通り、不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって定められた上限額で算出されます。
一般的には、売買代金に応じて手数料が課せられ、計算式は次の通りです。
（売買代金×3％＋6万円）×消費税
※例えば、3000万円の不動産の仲介手数料の概算は以下の通りです。
【計算式】
（3,000万円×3％＋6万円）×消費税
＝（90万円＋6万円）×消費税
＝1,056,000円（税込）
「＋6万円」とは何か？
仲介手数料の計算に関して、よくいただく質問の一つに、「＋6万円とは何か？」というものがあります。
簡潔に説明すると、＋6万円は計算上の「差額」です。
前述した計算方法に基づくと、売買代金のうち400万円以下の部分には異なるパーセンテージが適用されます。
具体的には、売買代金全体に対して3％を計算した後、400万円以下の部分にかかるパーセンテージの差額である＋6万円が追加されます。
「本当に6万円になるの？」という疑問が生じるかもしれませんが、「売買代金が400万円より大きい場合は」、間違いなく＋6万円が発生します。この計算式は以下の通りです。
200万円×（5％-3％）＝4万円......①
（400万円-200万円）×（4％-3％）＝2万円......②
①＋②＝6万円
したがって、＋6万円は確実かつ一定の差額であり、400万円を超える売買金額の内部で変動する金額に関わらず「＋6万円」が適用されます。
【低廉な空き家等の媒介の特例】2024年7月から400万円→800万円へ
これまでにも、社会問題となっている空き家対策として、2018年に「低廉な空き家等の媒介の特例」が設けられました。この特例では、400万円以下の売買取引において、売主様からのみ報酬として最大19.8万円（18万円に消費税を加算した額）を受けることが認められてきました。
2024年7月1日から、この対象が400万円以下から800万円以下に拡大されました。
これにより、価格が800万円以下の低廉な空き家などを売却する際、不動産会社は通常の上限を超えて最大33万円（30万円に消費税を加算した額）の報酬を受け取ることが可能になりました。
｟現地調査などの費用を合算した金額も報酬額として請求できるようになりました。｠
さらに「売主様からのみ」という制限も改正されて買主様からも報酬を受け取ることが可能になりました。
この制度は、売却価格が低いために不動産会社が避けがちな物件でも、仲介手数料の引き上げを可能にすることで、空き家問題の解決を目的としており、空き家の流通促進が期待されています。
ポイント
要件は以下の通りです。
〇価格が800万円以下の空き家等（宅地、建物）が対象です。※土地・建物の使用状態は問わない。
〇事前に空き家の所有者ならびに購入者に対して、報酬額について説明を行い、合意してもらう必要があります。
〇媒介契約書に明記する。
仲介手数料を支払うタイミング
不動産の売買は一般的に「売買契約」と「決済」の二つの段階に分かれます。
契約時に50％の支払いと決済時に残りの50％を支払うケースもあれば、決済時に一括で全額支払う場合もあります。
一般的には、契約書や媒介契約書に契約時と決済時の支払い比率が明記されているため、事前に確認しておくことが重要です。
まとめ
仲介手数料に関する理解が深まりましたでしょうか。
今回お伝えしたいのは、「仲介手数料は売買代金に応じて決まる」ということです。
不動産の価値が高い場合でも低い場合でも、売主様から見れば不動産仲介業者が行う仲介活動自体は同じかもしれません。
売主様から見ると不満かもしれませんが、法的に仲介手数料が売買代金に比例して変動するのは、仲介手数料自体が「不動産会社が取引を仲介することの責任」を含んでいるからです。
不動産仲介業者が売主様と買主様の間に入って公正な不動産取引を仲介する際に支払うものであり、そのため売買代金の増減と仲介手数料の増減が比例するのは必然的です。
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
福岡市東区・糟屋郡の不動産売却不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！
↓↓↓無料査定はこちらから↓↓↓