不動産売買の面積表示の種類
不動産売買において、面積は非常に重要な要素です。
「内法」「壁芯」「公簿」「実測」といった面積の種類が存在し、それぞれの違いを理解していないと誤解やトラブルの原因となることがあります。この記事では、それぞれの面積の意味と特徴、売買における注意点について解説します。
目次
- ○ 1. 内法面積と壁芯面積の違い
- ・内法面積（うちのりめんせき）
- ・壁芯面積（かべしん・へきしんめんせき）
- ・ポイント
- ○ 2. 公簿面積と実測面積の違い
- ・公簿面積（こうぼめんせき）
- ・実測面積（じっそくめんせき）
- ・ポイント
- ○ 3. 売買契約時の注意点
- ・①どの面積が表示されているかを確認する
- ・② 価格に影響する場合がある
- ・③ 境界トラブルを防ぐために実測を検討する
- ○ まとめ
1. 内法面積と壁芯面積の違い
不動産の専有部分の面積を表す際、内法と壁芯という2つの測定基準が使われます。
内法面積（うちのりめんせき）
内法面積は、壁の内側の実際に使用できる部分の面積を指します。部屋の中を実際に測ったときの面積で、生活スペースに近いイメージです。
※マンションなどの登記簿に記載される面積として内法が用いられます。
壁芯面積（かべしん・へきしんめんせき）
壁芯面積は、壁の中心線を基準に測定した面積です。つまり、壁の厚みの半分も専有面積として計算されます。そのため、内法面積よりもやや広く表示されることが一般的です。
壁芯面積は、広告やパンフレットに記載される面積として使われることが多いです。
※戸建て住宅などの登記簿に記載される面積として壁芯が用いられます。
ポイント
内法面積が実際に使える空間を示すのに対し、壁芯面積は建物全体のイメージを含むため、購入者はどちらの面積が表示されているのかを確認することが大切です。
マンションで住宅ローン控除などの税軽減措置を申請する際は、登記簿面積（内法）が基準となる点に注意が必要です。
2. 公簿面積と実測面積の違い
土地の取引では「公簿」と「実測」という面積の表記があります。
公簿面積（こうぼめんせき）
公簿面積とは、土地登記簿に記載されている面積のことです。この面積は、過去の測量結果や書類に基づいて記載されているため、必ずしも正確ではない場合があります。古い土地や再測量が行われていない土地では、公簿面積と実際の面積が異なるケースも少なくありません。
実測面積（じっそくめんせき）
実測面積は、実際に測量して得られた正確な面積です。土地の形状や境界を明確に測量するため、公簿面積と比べてより現実に近い数値が得られます。ただし、実測には費用や手間がかかるため、すべての取引で行われるわけではありません。
ポイント
土地取引では、実測面積を基準に売買価格を決定する「実測売買」か、公簿面積を基準にする「公簿売買」かを契約時に確認する必要があります。
特に境界線が不明確な土地では、トラブルを防ぐために実測を行うことが望ましいです。
3. 売買契約時の注意点
面積の種類を理解したうえで、不動産売買契約を結ぶ際には以下の点に注意してください。
①どの面積が表示されているかを確認する
購入予定の物件について、広告や契約書に記載された面積が内法か壁芯、公簿か実測かを確認しましょう。
② 価格に影響する場合がある
売買価格が面積に基づいて計算されている場合、測定方法によって価格に影響を与える可能性があります。
特に土地の場合は、公簿面積と実測面積の違いが価格に反映されるかをチェックしてください。
③ 境界トラブルを防ぐために実測を検討する
特に土地の売買では、後々のトラブルを防ぐために実測を行い、境界線を明確にしておくことをおすすめします。
まとめ
不動産売買では、内法・壁芯、公簿・実測といった面積の種類を理解することが重要です。これらの違いを把握していないと、予想していた面積と実際の面積が異なることで後悔やトラブルにつながる可能性があります。
信頼できる不動産会社と相談しながら、適切な取引を行いましょう。
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