抵当権と根抵当権の違いとは？
不動産を売却する際「抵当権」や「根抵当権」が設定されているかどうかが重要なポイントとなります。
この記事では、抵当権と根抵当権の違い、そしてこれらの抹消について解説します。
不動産売却をスムーズに進めるための基礎知識として、ぜひご覧ください。
目次
- ○ 抵当権とは？
- ・抵当権の設定
- ・所有権を失わない
- ・債務の完済で抵当権は消滅
- ○ 根抵当権とは？
- ・上限額が設定される
- ・複数回の取引が対象
- ・元本の確定が重要
- ・根抵当権は完済しても消滅しない
- ・債権者（金融機関）との交渉
- ○ 抹消手続きの方法
- ・1.抹消登記の流れ
- ・2.抹消にかかる費用
- ○ まとめ
抵当権とは？
抵当権とは、不動産を担保として借り入れを行う際に設定される権利です。
債務者（借り手）が返済できなくなった場合、債権者（金融機関など）がその不動産を差し押さえ、競売にかけて債務を回収する権利です。連帯債務者を立てることも可能です。
抵当権の特徴は、以下の通りです。
抵当権の設定
抵当権の範囲は特定の一つの借入金に限定される。（借り入れのたびに設定が必要）
抵当権を登記する際、登録免許税がかかります。
所有権を失わない
抵当権が設定されても、債務者は不動産の所有権を維持したままです。つまり、返済が正常に行われている限り、その不動産を引き続き使用できます。
債務の完済で抵当権は消滅
借入金を全額返済すると、抵当権は自動的に消滅します。その際には、抵当権抹消の登記手続きを行う必要があります。
抹消登記をしなければ登記簿に記載されたままになり、その後の取引や登記手続きの障害になります。
根抵当権とは？
根抵当権とは、主に継続的に借り入れや返済を行う取引に用いられる担保制度です。一度設定すれば、上限（極度額）の範囲内で何度でも借り入れができます。
そのため、「いつ借り入れを行うか」「どの程度の金額を借り入れるか」「いつ返済するか」が確定していない場合があります。その結果として、連帯債務者を付けるのが難しく、借金が完済されても根抵当権は自動的に抹消されません。
完済しても、金融機関である債権者と協議が整わない限り、抹消することは難しく手続きも複雑です。
根抵当権の特徴は以下の通りです。
上限額が設定される
根抵当権では、担保として提供する不動産に対して「極度額」が設定されます。
この上限額内であれば、債務者は何度でも借り入れや返済を行うことができます。
複数回の取引が対象
通常の抵当権が一回の借り入れに対するものなのに対し、根抵当権は複数回の取引に対応しています。
元本の確定が重要
根抵当権では、「元本の確定」が行われるまで、債権の範囲は変動します。
元本確定とは、債権者が「この時点までの債務が担保の対象です」と確定することです。
この確定が行われると、その時点までの借り入れが「根抵当権」の対象となり、それ以降の借り入れは新たな担保が必要になります。
元本が確定すれば「抵当権」と同じ性質となります。
根抵当権は完済しても消滅しない
根抵当権は何度も借り入れや返済をすることが前提であるため、借りたお金を返済しても消滅するわけではありません。解約手続きにおいては、債務者との合意が必要です。
債権者（金融機関）との交渉
根抵当権が不要になったとき、解約するには債務を完済している必要があります。
残債がどのくらいあるか元本確定を行い、返済したうえで、根抵当権契約の解約をしたい旨を伝えます。
抹消手続きの方法
1.抹消登記の流れ
抹消手続きは、法務局で行います。自分で行うこともできますが、司法書士に依頼する方が多いです。
以下が一般的な流れです。
【必要書類の準備】
●抵当権、根抵当権を設定している金融機関などから発行される「抹消書類」が必要です。
・登記原因証明情報（解除証書、弁済証書など）
・登記識別情報または抵当権設定契約書（登記済証）など
●抹消登記申請書（法務局のホームページや窓口で取得可能）
●司法書士に依頼する場合は委任状
【法務局への申請】
すべての書類を揃えたら、管轄の法務局へ提出します。
2.抹消にかかる費用
・登録免許税 : 抹消登記を行う際には登録免許税（不動産1件あたり1,000円程度）がかかります。
・その他費用 : 2,000～3,000円
・司法書士への報酬 : 司法書士に依頼する場合、報酬が別途必要です。※報酬は事務所によって異なります。
まとめ
抵当権は、設定時に対象となる債権が明確になるという特徴があり、全額返済すると抵当権は自動的に消滅します。
根抵当権は、極度額の範囲内で繰り返し借り入れが可能です。そのため連帯債務者を付けるのが難しく、借金が完済されても根抵当権は自動的に抹消されません。
住宅ローン完済後は、必ず抹消手続きを忘れずに行い、不動産の権利をクリアに保つことが大切です。自分で手続きすることも可能ですが、複雑な場合は専門家のサポートを受けるとスムーズです。不動産取引を進める際には、これらの手続きを事前に確認しておくと安心です。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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