不動産売却における契約不適合責任とは？
不動産の売却に関して、売主が果たすべき大きな責任の一つが「契約不適合責任」です。これは、不動産を売買する際に売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任は、2020年4月1日の民法改正に伴い、「瑕疵担保責任」に代わって導入された概念です。従来の瑕疵担保責任では、物件に隠れた瑕疵（欠陥）がある場合に限定されていたのに対し、契約不適合責任は、隠れていたか否かは関係なく、契約内容と不動産の実際の状態（種類・品質・数量）が一致しない場合、広範囲にわたって売主が責任を負うことになりました。
目次
- ○ 契約不適合責任の内容
- ・1. 物理的な不適合
- ・2. 品質や性能の不適合
- ・3. 権利に関する不適合
- ・4. 用法適合性の不適合
- ○ 買主の権利
- ・履行の追完請求
- ・代金減額請求
- ・損害賠償請求
- ・催告解除
- ・無催告解除
- ○ 売主の注意点
- ・物件の状況を正確に把握する
- ・物件調査の重要性
- ・契約書の明確化
- ・契約不適合責任の通知期間
- ・相談できる不動産会社
- ○ まとめ
契約不適合責任の内容
具体的には、以下のようなケースで契約不適合責任が発生する可能性があります。
1. 物理的な不適合
建物に隠れた欠陥や不具合があった場合。例えば、雨漏り、シロアリの被害、基礎部分の損傷などがこれに該当します。
2. 品質や性能の不適合
売却時に「新築同様」と説明していたにもかかわらず、実際にはかなりの劣化が見られる場合など、品質や性能が契約時の説明と異なる場合。
3. 権利に関する不適合
売買対象の不動産に関する権利が実際には存在しなかったり、他人の権利が存在している場合。
例えば、売却後に隣人から境界の問題を指摘されたり、第三者が土地に関する権利を主張するケースです。
4. 用法適合性の不適合
事前に説明されていた用途で使用できない場合。
例えば、商業用地として購入した土地が、実際には商業用途に使用できないという事態がこれに該当します。
買主の権利
不動産売却の契約不適合が認められた場合、買主は以下のような措置を取ることができます。
履行の追完請求
売主に対して、不具合の修繕や欠陥部分の補修を要求することができます。
追完請求を受けないようにするためには、契約書に細部まで明記することが重要です。
代金減額請求
修繕が不可能または適当でない場合、買主は代金の一部返還を請求することができます。
損害賠償請求
不適合によって買主が損害を被った場合、その損害の補償を求めることができます。
※売主に帰責事由が必要
催告解除
追完請求をしたにもかかわらず、売主が履行しない場合に履行を催促（催告）し、その後も履行されなければ契約を解除するという手続きです。つまり、契約解除の前に、相手に相当の期間を定めて警告をするのが特徴です。
無催告解除
契約不適合が重大で、買主が契約の目的を達成できない場合は、催促（催告）することなく即座に契約を解除することが可能です。
たとえば、売主の債務の履行が不可能、履行を明確に拒絶した場合などに適用されます。
売主の注意点
契約不適合責任に備えるため、売主としては以下の点に留意することが重要です。
物件の状況を正確に把握する
物件の現況や過去の修繕歴などをしっかりと把握し、マイナス要因になると思われることも全て、買主に正確な情報を書面にて提供することがトラブルの防止に繋がります。
物件調査の重要性
売却前に専門家による物件調査（ホームインスペクション）を行い、証明書を取得しておけると安心です。
契約書の明確化
契約書において、不動産の状態や責任の範囲を明確に記載することや付帯設備表を添付することも、後々のトラブル回避に役立ちます。
契約不適合責任の通知期間
買主は、不適合があることを知った時から1年以内に通知すれば、1年経過後も請求することができます。
売主は引渡しから相当の期間経過後に請求を受ける可能性があるため、具体的な期間を設定することが重要です。売主が個人の場合は、通常3ヶ月程度とするのが一般的です。
※設定する際は、不動産会社と相談して買主の了承を得なければなりません。
相談できる不動産会社
売却活動を円滑に進め、トラブルを避けるためには、契約適合責任について適切なアドバイスができる不動産会社を選ぶことが重要です。
まとめ
不動産の売却には、契約不適合責任という義務が伴います。従来の瑕疵担保責任よりも売主の責任範囲が広くなっています。
契約不適合責任に問われないためにも、物件の状況を適切に把握し、買主に対してしっかりと情報提供すること、契約書を丁寧に作成することで契約後のトラブル防止に繋がります。
また、適切なアドバイスができる不動産会社を選ぶことも重要です。
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