再建築不可物件の売却は難しい？
都市部や古い住宅街などでは、「再建築不可物件」と呼ばれる土地や建物があります。
このような物件は、その名の通り、新たな建物を建てることが法律上できないため、売却や購入にあたって注意が必要です。
この記事では、再建築不可物件の特徴と、売却を考える際の方法について解説します。
目次
- ○ 1. 再建築不可物件とは？
- ・接道義務
- ・土地の分筆による制限
- ・都市計画法や景観条例の影響
- ○ 2.再建築不可物件の売却が難しい理由
- ・建て替えができない
- ・資産価値の減少
- ○ 3.再建築不可物件の売却方法
- ○ 再建築可能にして売却
- ・セットバックする
- ・隣地を買い足す
- ・特例許可を申請する
- ○ 再建築不可のまま売却
- ・リフォームやリノベーション
- ・接地所有者に売却する
- ・資材置き場や駐車場として売却する
- ・不動産会社の仲介や買取
- ○ まとめ
1. 再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建築基準法などの規定により、再び建物を建築できない土地や建物のことを指します。
主に、以下のような要因で再建築が制限されます。
接道義務
建築基準法第43条に基づき、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。これは、緊急車両が通行できる道幅を確保するためです。
しかし、古い住宅地や細い路地に面した土地などでは、この接道義務を満たしていないため、再建築が認められないケースがあります。
土地の分筆による制限
土地が細分化されすぎて、法律上の建築要件を満たさなくなった場合も、再建築不可になります。
都市計画法や景観条例の影響
特定の地域では、都市計画や景観条例によって新しい建物の建設が制限されることがあります。
2.再建築不可物件の売却が難しい理由
再建築不可物件は、その性質上、売却が難しいと言われがちです。
建て替えができない
再建築不可物件は、新たに建て替えることも増築もできません。
このような制約のある物件は、仮に建物が老朽化して取り壊したとしても、新しい建物を建てることができないため敬遠されます。
資産価値の減少
再建築ができないということは、土地や建物の資産価値が大幅に下がることを意味します。
一般的な物件と比較すると、5～7割程度の価格です。特に金融機関はこうした物件に対して融資を渋る傾向があるため、購入希望者が現れても融資を受けられないことがあり、売却が難航します。
3.再建築不可物件の売却方法
再建築不可物件とは、法律や規制によって新たに建物を建てることが許されない土地や物件のことです。
これらの物件に再建築を可能にするための方法はいくつかありますが、ケースバイケースで対応する必要があります。
以下に、代表的なアプローチを紹介します。
再建築可能にして売却
再建築可能にできる場合もあります。
セットバックする
セットバックとは、主に接道義務を果たすために土地の一部を道路にすることです。
土地が接道している道路が2項道路であった場合、セットバックして接道義務である幅員4mの条件を満たすことができます。
隣地を買い足す
接道義務は、道路に接する間口についても規定されています。この間口が2ｍ未満である場合、再建築不可物件となりますが、隣地から土地を購入することで、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。
ただし、これは隣地所有者との交渉が必要です。
特例許可を申請する
建築基準法第43条は、接道義務を満たさない土地でも、一定の条件を満たしたものについては、特定行政庁が建築審査会の同意を得て、建て替えを認める「但し書き」という特例規定を設けています。
通常、以下のような条件が考慮されます。
⚫敷地の周囲に広い空地を有するなどの基準に適合すること
⚫交通、安全、防火、衛生上支障がないこと
この申請が認められるかどうかは、特定行政庁の判断によります。
再建築不可のまま売却
再建築可能にできない場合、再建築不可のまま売却しましょう。
リフォームやリノベーション
リフォームやリノベーションによって建物の価値を高め、見た目や機能を改善することで、居住目的で購入したい人の需要を掘り起こすことができます。ただし、大幅な改築ができないため、限られた範囲での改善となります。
接地所有者に売却する
隣接する土地の所有者にとっては、土地の拡張や利用価値の向上のための好機となります。
隣地所有者が関心を持っている場合、市場に出すよりもスムーズな取引が期待でき、価格交渉の幅が狭くなります。隣地所有者にとっては、再建築可能な土地になる可能性があるため、双方にとってメリットのある取引ができる場合があります。
資材置き場や駐車場として売却する
再建築ができないため、資材置き場や駐車場などとしての利用価値を提供することが可能です。
用途を限定することで、特定のニーズを持つ買主に対して売却しやすくなります。
不動産会社の仲介や買取
不動産会社に仲介を依頼することで、再建築不可物件でも市場に広くアプローチすることが可能になります。
専門的な知識やネットワークを活かして、適切な買主を見つけやすくなります。また、買取を選ぶ場合は、即座に現金化できるため、時間をかけずに売却したい場合に有効です。ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。
まとめ
再建築不可物件の売却は、一般的な不動産の取引と比べて難易度が高い部分がありますが、適切な準備と戦略を持って臨めば、売却することは十分に可能です。不動産の専門家と相談し、物件の特性を理解しながら、最適な売却方法を見つけていくことが大切です。
まずは不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
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