離婚をきっかけの不動産売却はどうなる？
家を売却する理由の一つに離婚があります。
現代社会において離婚はとても身近なものとなっています。
離婚は感情的にも法的にも複雑なプロセスであり、特に不動産の扱いには多くの注意が必要です。
以下では、離婚時の不動産売却における主要なポイントや注意点について解説します。
目次
- ○ 単独名義か共有名義か
- ・単独名義の場合
- ・共有名義の場合
- ○ 最も問題となるのは財産分与
- ○ 財産分与とは？
- ・清算的財産分与
- ・扶養的財産分与
- ・慰謝料的財産分与
- ○ 財産分与の対象になる財産とは
- ・財産分与の対象になる財産
- ・財産分与の対象にならない財産
- ○ 不動産を売却する方法
- ・不動産会社に仲介を依頼する
- ・不動産会社に売却する
- ・任意売却する
- ・リースバックする
- ○ まとめ
単独名義か共有名義か
不動産を購入するときの名義は、単独名義と共有名義があります。
単独名義とは一人の名義で登記することで、共有名義とは複数人で登記することです。
単独名義の場合
不動産が単独名義の場合、所有名義が明らかであるため、売却しようと考えたときの手続きは共有名義よりも簡潔です。
しかし単独名義で購入した物件でも離婚時には財産分与をする必要があります。
婚姻中に取得した不動産は共有財産とみなされることが多いため、相手方の同意や法的手続きが必要になることがあります。
共有名義の場合
不動産が夫婦の共有名義である場合、売却には双方の同意が必要です。双方が同意しない場合、売却は進められません。
最も問題となるのは財産分与
離婚することになったとき、話し合わなければならないことのひとつが財産分与です。
双方のこれからの生活にかかるお金の問題が絡みますので、進め方を間違えればトラブルになります。
財産分与とは？
離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。
夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を公平に分けることを指します。
清算的財産分与
離婚の際に夫婦が婚姻期間中に共同で築いた財産を公平に分けることを目的とした財産分与です。
夫婦が共同で築いた財産や収入、貯蓄、不動産などを公平に分配するためのものであり、婚姻中の共同生活の結果として蓄積された財産を対象とします。
扶養的財産分与
離婚後に生活が困難になる可能性のある配偶者に対して、生活の安定を図るために行われる財産分与です。
特に専業主婦や低収入の配偶者など、離婚後の自立が難しいと考えられる場合に適用されます。
慰謝料的財産分与
慰謝料請求としての性質を持つ財産分与のことをいいます。
離婚の原因が一方の配偶者の不法行為（例えば、不貞行為や暴力など）にある場合、被害を受けた配偶者に対して精神的苦痛や損害を補償するために行われる財産分与です。
財産分与の対象になる財産とは
財産分与には対象となる財産と対象とならない財産があります。
財産分与の対象になる財産
●貯金、現金
●退職金
●年金
●不動産
●生命保険
●株式
●自動車
●家財道具
●借金や住宅ローン
基本的には、婚姻中夫婦間の協力によって得たり契約したりしたものすべてが対象になると考えてよいでしょう。
財産分与の対象にならない財産
●婚姻前、独身の頃の貯金、現金
●独身の頃に購入した不動産や株式
●独身の頃に購入した車や家財道具
●配偶者からの贈り物
●婚姻後、相続した遺産
婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、財産分与の対象外の財産になります。
不動産を売却する方法
不動産を売却する際には、以下の4つの方法があります。それぞれの方法について詳しく解説します。
不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社に仲介を依頼して市場に物件を出す方法です。買主を見つけてもらい、その仲介手数料を支払います。
メリット
●市場価格で売却できる可能性が高い。
●不動産会社が売却活動を行うため、自分で買主を探す手間が省ける。
●売却活動のプロに任せることで、迅速かつ効果的に売却が進む可能性がある。
デメリット
●売却までに時間がかかることがある。
●仲介手数料が発生する。
●売却価格が市場の動向に左右される。
不動産会社に売却する
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。買取価格が提示され、合意すれば即座に売却が成立します。
メリット
●即現金化できるため、早急に資金が必要な場合に有効。
●売却までの手続きがスムーズで、短期間で済む。
●市場価格の変動に影響されにくい。
デメリット
●一般的には市場価格より低い価格での売却となる。
●物件の条件によっては買取を拒否されることがある。
任意売却する
住宅ローンが残っている状態で、債権者（銀行など）と合意の上で市場に出し、売却金額をローン返済に充てる方法です。ローンの残債が売却価格で賄えない場合に利用されます。
メリット
●残債があっても売却が可能。
●競売よりも高値で売却できる可能性がある。
●債権者との調整により、売却後の残債の返済条件が緩和されることがある。
デメリット
●債権者との調整が必要で、売却に時間がかかる場合がある。
●市場価格より低い価格での売却となることが多い。
●信用情報に傷がつく可能性がある。
リースバックする
不動産を売却し、その後も同じ物件に賃貸で住み続ける方法です。売却代金を受け取りつつ、同じ場所に住み続けることができます。
メリット
●売却代金を早急に受け取ることができる。
●住み慣れた家に住み続けることができる。
●引っ越しの手間や費用を省ける。
デメリット
●市場価格より低い価格での売却となることが多い。
●賃料を支払う必要があるため、長期的には経済的負担が続く。
●リースバックの契約条件が厳しい場合がある。
まとめ
離婚時の不動産売却は、多くの法的および感情的な要素が絡むため、慎重な対応が求められます。
単独名義や共同名義の確認、不動産の評価、売却タイミング、売却益の分配、税金の確認など、各ステップを丁寧に進めることが重要です。
専門家（弁護士や不動産業者など）のアドバイスを受けながら、公正で円滑な売却手続きを進めましょう。
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この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
福岡市東区・糟屋郡の不動産売却、不動産購入
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