高齢の親が所有する物件を売却するとき～認知症への備え～
高齢化社会が進む日本では、2025年には国民の約3人に1人が65歳以上、約5人に1人が75歳以上になると言われています。また、認知症の患者数は65歳以上の約5人に1人に達することが見込まれているそうです。親の財産管理は大切な責任であり、慎重な計画が求められます。
目次
- ○ 親が認知症になってしまったら売却できない？
- ・意思能力がない人の売買契約は無効になる
- ・親の代理で売却する
- ○ 親が認知症になった時のトラブル
- ・親（所有者）の許可なく、子供や親族が勝手に売却する
- ・認知症を患っている親の名義でリフォームや物件購入をする
- ・介護費用のために不動産を勝手に売却する
- ○ 認知症への備え
- ・成年後見制度の利用
- ・任意後見制度の活用
- ・事前の対策
- ○ 注意点
- ・透明性の確保
- ・税務上の対策
- ・感情面の配慮
- ○ まとめ
親が認知症になってしまったら売却できない？
認知症になった場合、本人の判断能力が低下するため、通常の手続きでは不動産の売却が困難になります。
重度の認知症にかかると意思能力がないと見なされ、不動産の売買契約を本人が結ぶことが難しいです。
また、重度の認知症を患った親の代わりに子どもが代理人として不動産の売却を行うこともできません。
しかし、意思能力があると判断されるような軽度の認知症であれば、不動産の売却が可能です。
意思能力がない人の売買契約は無効になる
意思能力とは、個人が法律行為を行う際に、その行為の内容や結果について理解し、自らの意思で判断できる能力のことを指します。
重度の認知症で、意思能力が無くなっている人の不動産の売買契約は無効です。
親の代理で売却する
代理人を立てるには、この人を代理人として任命するという意思を明確に表明できる状態であることが求められます。
親が入院中で身体的な問題があっても、判断能力がしっかりしていれば契約はできます。
この場合には、委任状を用意して子供が代理人となり、売却手続きを進めることができます。
親が認知症になった時のトラブル
認知症を患った親が所有する不動産を売却する際、後々問題が生じることがあります。
親（所有者）の許可なく、子供や親族が勝手に売却する
名義人以外が不動産を売却することは、親が判断能力を持っている間に生前贈与が行われている場合や、親の死後に有効な遺言書が存在しない限り、問題を引き起こす原因となります。
認知症を患っている親の名義でリフォームや物件購入をする
たとえ、認知症の親の介護のためにバリアフリー機能が充実した家に住み替える場合であっても、それを認知症の親に購入させることはできません。判断能力が欠如している人が締結した契約は無効となります。
また、認知症の親の財産を不正に使うことも親族間のトラブルの原因となります。親のお金を使って、勝手にリフォームを行ったり物件を購入することは避けましょう。
介護費用のために不動産を勝手に売却する
認知症が進行すると、自宅での介護が難しくなるため、介護施設への入居を考える方もいるでしょう。自宅で介護する場合でも、介護施設に入居する場合でも、多くの費用がかかります。
親のためのお金であっても、無断で不動産を売却すると相続に関するトラブルが生じる可能性があります。
認知症への備え
認知症の症状には、軽度から重度まであります。
重度と診断され、意思疎通が難しい場合には、不動産の売買契約を結ぶことができないため、不動産を売却することはできません。
意思能力が失われている場合は、不動産売買契約を結んでも無効となります。
高齢の親が認知症になった場合、物件の売却や財産管理が複雑になるため、以下の点に注意してください。
成年後見制度の利用
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方を保護する制度のことです。
親の認知症が進行し、自身で判断を下すことが困難な場合、成年後見制度を利用して法的なサポートを受けることができます。
法定後見である成年後見、保佐、補助に、任意後見を加えた計4種類があります。
本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てを行い、調査と検討の結果を踏まえて、家庭裁判所が法定後見を開始すべきか否かを判断します。開始の判断がなされた場合は、成年後見人、保佐人、補助人が選任されます。
任意後見制度の活用
親がまだ意志能力を持っている間に、任意後見契約を結んでおくことも一つの方法です。
任意後見制度は、ひとりで決められるうちに、認知症や障害の場合に備えて、あらかじめご本人自らが選んだ人に、代わりにしてもらいたいことを契約で決めておく制度です。 任意後見契約は、公証人の作成する公正証書によって結ぶものとされています。
これにより、認知症になった場合でも、信頼できる後見人が親の意思に基づいて財産を管理できます。
事前の対策
認知症になる前に、親の意思を尊重した上で、財産管理について話し合いをしておくことが重要です。親の希望に沿った形で財産の管理や処分方法を決めておくと、後のトラブルを防げます。
注意点
認知症の親が所有する不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。
透明性の確保
後見人が親の財産を管理する場合、すべての手続きを透明に行う必要があります。家族や関係者とのトラブルを避けるため、重要な決定は書面で記録し、必要に応じて家庭裁判所に報告することが重要です。
税務上の対策
不動産の売却には、譲渡所得税がかかる場合があります。税務上の優遇措置や控除を活用し、適切な申告を行うために、税理士に相談することをお勧めします。
感情面の配慮
親が認知症である場合でも、その感情や思いを尊重することが大切です。可能であれば、親と話し合いながら進めることで、家族全員が納得できる売却が実現します。
まとめ
高齢の親が所有する物件を売却する際には、しっかりと準備をし、専門家のサポートを活用することが重要です。
また、認知症への備えとして成年後見制度や任意後見制度を適切に活用し、専門家の助けを借りることで、スムーズに売却を進めることができます。事前に対策を講じることで、親の財産管理を円滑に進めることができます。親の意思を尊重しつつ、家族全員が納得できる形で進めていきましょう。
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