【2024年版】仲介手数料の仕組み
ご自身の不動産売却にあたって何か困っていることはありませんか？
「所有している不動産を高く、早く売りたい！」「でも、何から始めたらいいのかわからない。」
大切な住宅の売却には不安が付き物ですよね…？
この記事ではそのような不安を取り払えるように、
”不動産売却の基本”として、１からゆっくり解説していきます！
今回は”仲介手数料の仕組み”について説明します！
目次
- ○ 仲介手数料の仕組み
- ・仲介手数料とは
- ・売主様から頂く仲介手数料は不動産仲介会社の唯一の利益
- ・仲介手数料の金額
- ・「＋6万円」とは何か？
- ・売買代金が400万円以下の仲介手数料
- ・仲介手数料を支払うタイミング
- ○ まとめ
仲介手数料の仕組み
不動産売買の仲介手数料に関する一般的な認識は、「（売買金額×3％＋6万円）×消費税」という式ですが、
実際にはすべての不動産取引にこの式が当てはまるわけではありません。
さらに、多くのお客様から「＋6万円はどこからきたの？」という質問を受けることがあります。
そこで、現在不動産売却を検討されている売主様向けに、仲介手数料の意味について丁寧にご説明してまいります。
仲介手数料とは
不動産売買における仲介手数料とは、不動産売却の仲介を委託し、媒介契約を締結した不動産会社が行う「仲介活動に対する報酬」を指します。
不動産売却においては、所有されている住宅の査定や案内、より迅速かつ効果的な販売を促すための広告活動、不動産売買契約に関連する書類の作成や説明などが含まれます。
一方、不動産購入においては、購入を検討中の住宅の案内、銀行との交渉や住宅ローンや資金面でのサポート、不動産売買契約に関連する書類の作成や説明などが含まれます。
売主様から頂く仲介手数料は不動産仲介会社の唯一の利益
不動産業界には、売買専門、賃貸専門、管理専門など、さまざまな専門分野があります。
今回は「不動産売買の仲介」に焦点を当てて説明していますが、売却に関連する不動産仲介業者が売主から受け取る利益は基本的に仲介手数料のみです。
仲介手数料の金額が、不動産会社の対応や売却活動に必ずしも直結するわけではありませんが、もし「仲介手数料無料」や極端に安い不動産会社に仲介活動を依頼する場合は、他の不動産会社に依頼する場合よりも慎重な選択が求められます。
不動産仲介業者が唯一の利益である仲介手数料を無料にしている場合、その不動産会社が運営を続けるための方法や、どこで利益を得ているのかを理解する必要があります。
仲介手数料の金額
不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。その内容は以下の通りです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
〇売買代金のうち200万円以下の部分 / 対象金額の５％＋消費税
〇売買代金のうち200万円より大きく400万円以下の部分 / 対象金額の４％＋消費税
〇売買代金のうち400万円より大きい部分 / 対象金額の３％＋消費税
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上記の通り、「売買代金」によって仲介手数料が算出されます。
一般的に不動産売買仲介業者が用いる計算式は
”（売買代金×3％＋6万円）×消費税” です。
上記の通り、不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって定められた上限額で算出されます。
一般的には、売買代金に応じて手数料が課せられ、一般的な計算式は次の通りです。
（売買代金×3％＋6万円）×消費税
※例えば、3000万円の不動産の仲介手数料の概算は以下の通りです。
【計算式】
（3,000万円×3％＋6万円）×消費税
＝（90万円＋6万円）×消費税
＝1,056,000円（税込）
「＋6万円」とは何か？
仲介手数料の計算に関して、よくいただく質問の一つに、「＋6万円とは何か？」というものがあります。
簡潔に説明すると、＋6万円は計算上の「差額」です。
前述した計算方法に基づくと、売買代金のうち400万円以下の部分には異なるパーセンテージが適用されます。
具体的には、売買代金全体に対して3％を計算した後、400万円以下の部分にかかるパーセンテージの差額である＋6万円が追加されます。
「本当に6万円になるの？」という疑問が生じるかもしれませんが、「売買代金が400万円より大きい場合は」、間違いなく＋6万円が発生します。この計算式は以下の通りです。
200万円×（5％-3％）＝4万円......①
（400万円-200万円）×（4％-3％）＝2万円......②
①＋②＝6万円
したがって、＋6万円は確実かつ一定の差額であり、400万円を超える売買金額の内部で変動する金額に関わらず「＋6万円」が適用されます。
売買代金が400万円以下の仲介手数料
では、売買代金が400万円以下の場合について考えてみましょう。
2018年1月1日に改正された昭和45年建設省告示第1552号によれば、400万円以下の不動産売買取引における
仲介手数料の上限額は18万円となりました。この改正は、地方の空家問題が深刻化したことを受けて行われたものです。
仲介手数料は売買金額に応じて決定されるため、不動産仲介業者としては、安価な住宅を媒介することにより
赤字になるリスクを考慮しなければなりません。その結果、売主様が不動産仲介業者との契約を結ぶことすら
難しくなる状況が生じました。
18万円は、当該現地調査等に必要な費用として売主様からいただくものであり、「買主様には適用されない」ことに
留意する必要があります。一方で、買主様側の仲介手数料は従来通り、売買金額に応じて算出されます。
たとえば、300万円の住宅の場合、計算は以下の通りです。
【売主様の場合】
18万円×消費税＝198,000円
【買主様の場合】
200万円×5％＝10万円......①
（300万円-200万円）×4％＝4万円......②
（①+②）×消費税＝154,000円
以上が、改正後の仲介手数料の考え方および計算方法です
仲介手数料を支払うタイミング
不動産の売買は一般的に「売買契約」と「決済」の二つの段階に分かれます。
契約時に50％の支払いと決済時に残りの50％を支払うケースもあれば、決済時に一括で全額支払う場合もあります。
一般的には、契約書や媒介契約書に契約時と決済時の支払い比率が明記されているため、事前に確認しておくことが重要です。
まとめ
仲介手数料に関する理解が深まりましたでしょうか。
今回お伝えしたいのは、「仲介手数料は売買代金に応じて決まる」ということです。
不動産の価値が高い場合でも低い場合でも、売主様から見れば不動産仲介業者が行う仲介活動自体は同じかもしれません。
売主様から見ると不満かもしれませんが、法的に仲介手数料が売買代金に比例して変動するのは、仲介手数料自体が「不動産会社が取引を仲介することの責任」を含んでいるからです。
不動産仲介業者が売主様と買主様の間に入って公正な不動産取引を仲介する際に支払うものであり、そのため売買代金の増減と仲介手数料の増減が比例するのは必然的です。
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
福岡市東区・糟屋郡の不動産売却不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！
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