【2024年版】3種類の媒介契約 選び方ガイド
ご自身の不動産売却にあたって何か困っていることはありませんか？
「所有している不動産を高く、早く売りたい！」「でも、何から始めたらいいのかわからない。」
大切な住宅の売却には不安が付き物ですよね…？
この記事ではそのような不安を取り払えるように、
”不動産売却の基本”として、１からゆっくり解説していきます！
今回は不動産会社に正式に不動産売却を依頼する際に必要な”媒介契約”についてです。
目次
媒介契約を結ぶ前に
不動産会社に正式に売却を依頼する際に必要な媒介契約。その３つの種類を説明する前に準備しておかなければならないこと。それはずばり、”売却金額を決めておくこと”です。
３種類すべての媒介契約書には「いくらで広告活動を預かってもらうのか」、金額を明記する箇所があります。そのため、事前に金額を決めておく必要があります。
金額を決めるにあたって最も重要なことは、ご自身が”何のために”その住宅を売却したいのかを徹底的に理解しておくことです。
「転勤での引っ越しのために今の持ち家を売却したい」と考えている方は、高い金額で売ることよりも、迅速な売却を優先するべきです。
「親から相続した家を時間をかけても高く売りたい」とお考えの方は、早期の売却よりも、最大限の利益を追求する方針をとるべきです。
【不動産売却の基本①】でも述べたように、不動産会社の中には相場から外れた高額な査定金額を提示して、自社に媒介を委託してもらおうとする企業が存在します。
急いで売却が必要な方が、査定金額に惑わされてこのような不動産会社と契約してしまうと、買い手が見つからずに売却の目的が達成できずに逆効果となります。
不動産会社の担当者としっかりとコミュニケーションをとり、ご自身の売却の目的や売却金額、時期の目標を明確に共有し、理解し合える不動産会社を選択するよう心掛けましょう。
３つの媒介契約について
媒介契約とは、”売主様と不動産会社との間で締結される契約”であり、不動産の正式な販売活動を不動産会社に委託するために行います。
時折、お客様から「媒介契約時にお金はいくら用意すべきか？」という質問を受けることがありますが、
基本的に仲介手数料は成功報酬として、売買契約時または決済時にお支払いいただく形となり、
媒介契約そのものには費用が発生しません。
媒介契約には以下の３つの種類が存在します。
① 一般媒介契約
② 専任媒介契約
③ 専属選任媒介契約
これらの３つのタイプがあります。それぞれの契約の相違点について説明いたします。
①一般媒介契約
一般媒介契約は、３つの媒介契約の中で唯一”複数社への依頼が可能”である特徴があります。
売主様は複数の不動産会社と契約することができ、不動産会社側も報告義務がありませんなど、
他の媒介契約よりも全体的に制限が緩くなっています。
「複数の不動産会社にお願いできるなら、一般媒介契約が一番良いじゃないか！」
との考えが生じるかもしれませんが、デメリットも存在します。
【デメリット① 一般媒介契約を結ぶ不動産会社が多ければ多いほど売主の手間が増える】
媒介契約や契約の更新、価格の変更、内見対応時のスケジュール管理など、
売主様の手間や負担が大きくなります。
【デメリット② 不動産会社が販売活動をしっかり行ってくれない可能性がある】
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ場合、不動産会社側からすると、
「どれだけ必死に販売活動を行っても、他社が買主を見つけてくるかもしれない」との考えが生じます。
不動産仲介業者の利益は基本的に仲介手数料のみであり、
”仲介手数料は成功報酬”であるため、売買契約時や決済時にのみ発生します。
つまり、一般媒介契約を結んでいる複数の不動産会社のうち、
どこか１社でも買主を見つけてきた場合、「どれだけ費用や労力を割いて、熱心に販売活動を行っていても」、
そのほかの不動産会社には１銭も入りません。
不動産会社側はあなたの住宅以外にも多数の住宅の販売活動を預かっていることがほとんどです。
複数の不動産会社と契約できない”専任媒介契約””専属専任媒介契約”を結んでいる住宅を、
不動産会社が優先的に販売活動を行うことは当然と言えます。
以上の理由から、一般媒介契約を結ぶ場合には、
① 一般媒介契約は、あまりにも多くの不動産会社とは結ばないほうが良い。
② ”信頼できる”不動産会社があれば、”専任媒介契約””専属専任媒介契約”を結んだほうが良い。
この２つは意識しておくべきです。
②専任媒介契約
専任媒介契約は、複数の不動産会社との契約が許可されておりません。しかしながら、売主様がご自身で買い手を見つけ、売買契約を行うことは可能です。
その契約内容は一般媒介契約よりも厳格であり、「契約期間は３か月以内、媒介契約締結後７日以内にレインズへの登録、２週間に1回以上の定期報告義務」が課せられます。
（※レインズは不動産業者専門のSUUMOやHOME’sのようなプラットフォームであり、この記事の下部で詳細を説明します！）
「売主様が買い手を見つけることができる」と述べられていますが、
売主様がご自身の知人などで買い手を見つけた場合であっても、
仲介手数料を支払わずに、売買契約書・重要事項説明書の作成のみを不動産仲介業者に依頼することは基本的に許可されておりません。
不動産会社が売買契約書・重要事項説明書を作成する際、
その不動産会社は書類上に名前が記載されるため、作成時点で”仲介”が成立することとなります。
作成する不動産会社も、その書類の内容について責任を負う必要があります。
仲介手数料は不動産の金額に応じて異なるため、
その不動産の金額が高いほど、契約書類の内容に対する責任も増大します。
そのため、無償で契約書等を作成引き受ける会社は極めて稀であると考えられます。
また、見つけてきた買い手が現金でなく”住宅ローン”を用いて購入する場合、
金融機関によっては「不動産会社が作成した契約書類でなければ融資を行わない」という制約があるため、注意が必要です。
心配な方は、買い手を見つけてきても、仲介手数料を支払って不動産会社を介することが望ましいでしょう。
個人間での不動産の直接取引は後に大きなトラブルに発展する可能性もあるため、
プロフェッショナルを介すことを強くお勧めします。
③専属選任媒介契約
専属専任媒介契約は複数の不動産会社と契約ができず、直接買い手を見つけて売買契約をすることもできません。
内容は専任媒介契約よりも重く、
「契約期間は３か月以内、媒介契約締結後5日以内にレインズへの登録、1週間に1回以上の定期報告義務」があります。
「１週間以内の定期報告義務」とありますが、
【弊社では専属専任媒介契約ではなく、一般媒介契約のお客様でも毎週閲覧状況などの活動報告をしております！！】
不動産のことはぜひお気軽に弊社までご相談ください！
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〇レインズとは
売主様から売却の依頼を受けた不動産会社は、【レインズ】と呼ばれる全国の不動産会社がアクセスできるシステムに物件情報を登録します。
この手続きは、一部の媒介契約を除き、宅地建物取引業法によって義務づけられています。
【レインズ】とは、Real Estate Information Network Systemの頭文字を冠したもので、不動産流通標準情報システムを指します。
簡潔に説明すれば、不動産業界専門のポータルサイト、例えばSUUMOやHOME'sのようなもので、一般の方には閲覧が制限されています。
【レインズ】の主旨は、売主様と買主様がお互いの希望条件に適した取引相手を迅速に見つけることであり、国土交通大臣が指定した不動産流通機構がこれを運営しています。
このシステムは不動産業界内での情報共有を促進し、不動産取引を円滑に進めることを目的として構築されました。全ての不動産会社がこのデータベースを閲覧しています。
一般媒介契約の場合、【レインズ】への登録は法的に義務づけられていませんが、媒介契約書の中には、レインズへの登録の有無について明記されている箇所がありますので、不動産会社と十分な話し合いを行い、確認してください。
【レインズ】では、現在売り出されている物件や「いつ・いくらで・どのような物件が」過去に取引されたかなどが明確に把握できます。そのため、「査定」においても【レインズ】は一つの重要な手段となります。
同じデータベースを参照しているにもかかわらず、不動産会社ごとに査定金額が異なるのは、"査定した担当者の主観が反映されるから"です。取引事例の引用には個人差が生じ、一部の不動産会社は相場を無視して高い査定金額で専任媒介契約を勧めることもあります。
不動産査定には「適正な金額」が求められます。不動産会社が提示した査定金額だけでなく、その査定金額の根拠や考え方について質問してみることが重要です。真摯な不動産会社であれば、必ず信頼性の高いエビデンスを提供していることでしょう。
まとめ
長々と３種類の媒介契約について説明をしてきましたが、
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に大切なのは”信頼関係”です。
ご自身の不動産について”査定金額の高さ”のみで不動産会社を選ぶのも手だとは思いますが、
正直、お客様に高い査定金額を提示するだけならどの不動産会社でもできます。
しかし、「査定金額＝売れる金額」ではないことは常に念頭に置いていたほうが良いでしょう。
”なぜその査定金額になったのか”
しっかりと根拠を示しつつ説明できる、信頼できる営業マン・不動産会社を見つけることが、
円滑な不動産取引につながっていきます。
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！
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