【2023年版】仲介手数料の仕組み
ご自身の不動産売却にあたって何か困っていることはありませんか？
「所有している不動産を高く、早く売りたい！」「でも、何から始めたらいいのかわからない。」
大切な住宅の売却には不安が付き物ですよね…？
この記事ではそのような不安を取り払えるように、
”不動産売却の基本”として、１からゆっくり解説していきます！
今回は”仲介手数料の仕組み”について説明します！
目次
- ○ 仲介手数料の仕組み
- ・仲介手数料とは
- ・売主様から頂く仲介手数料は不動産仲介会社の唯一の利益
- ・仲介手数料の金額
- ・「＋6万円」とは何か？
- ・売買代金が400万円以下の仲介手数料
- ・仲介手数料を支払うタイミング
- ○ まとめ
仲介手数料の仕組み
不動産売買の仲介手数料でよく聞くのは、
「（売買金額×3％＋6万円）×消費税」
ですが、
実はすべての不動産取引についてこの式が適応されるわけではありません。
また「＋6万円はどこから来たの？？」と、
よくお客様から質問を受けるので、
”仲介手数料とはなんなのか”を、現在不動産売却を考えられている売主様向けにご説明していきます！
仲介手数料とは
不動産売買における仲介手数料とは、
不動産売却の仲介を依頼して媒介契約を結んだ不動産会社が行う
「仲介活動に対して発生する報酬」のことです。
〇不動産売却では、
所有されている住宅の査定や案内、より高く早く売るための広告活動。
不動産売買契約関係書類の作成・説明などがあります。
〇不動産購入では、
購入を検討されている住宅のご案内、
銀行の担当者との間に入り住宅ローンや資金繰りのお手伝い。
不動産売買契約関係書類の作成・説明などがあります。
売主様から頂く仲介手数料は不動産仲介会社の唯一の利益
「不動産会社」と一口に言っても、
売買専門や賃貸専門、管理専門など様々あります。
その中でも今回は「不動産売買の仲介」について説明をしていますが、
売却に係わる不動産売屋が売主様から頂いております利益は基本的には仲介手数料のみです。
仲介手数料の金額が、
その不動産会社の対応や売却活動に必ずしも直結するわけではないですが、
もしも、
”仲介手数料無料”の不動産会社や、
仲介手数料が安すぎる不動産会社に仲介活動を依頼する場合は、
「大切な自分の住宅売買取引を、その不動産会社に任せて本当に大丈夫なのか」
他の不動産会社に依頼する場合よりも一層の吟味が必要であると言えます。
不動産仲介業者の唯一の利益である仲介手数料を無料にしているのに、
「なぜその不動産会社は運営を続けていくことができているのか」
「どこで利益を出しているのか」理解しておかなければいけません。
仲介手数料の金額
不動産売買の仲介業者が受け取ることのできる仲介手数料の金額は、
宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
内容は以下の通りです。
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〇売買代金のうち200万円以下の部分 / 対象金額の５％＋消費税
〇売買代金のうち200万円より大きく400万円以下の部分 / 対象金額の４％＋消費税
〇売買代金のうち400万円より大きい部分 / 対象金額の３％＋消費税
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上記の通り、「売買代金」によって仲介手数料は算出されます。
一般的に不動産売買仲介業者が使う計算式は
”（売買代金×3％＋6万円）×消費税”
です。
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※3000万円の不動産で仲介手数料を概算してみると、
【計算式】
（3,000万円×3％+6万円）×消費税
＝（90万円＋6万円）×消費税
＝1,056,000円（税込）
となります。
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「＋6万円」とは何か？
仲介手数料の計算にあたって、
お客様から「＋6万円とは何か？」という質問をよくいただきます。
簡単に説明するなら、+6万円は計算上で出てくる”差額”です。
前述している
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
〇売買代金のうち200万円以下の部分 / 対象金額の５％＋消費税
〇売買代金のうち200万円より大きく400万円以下の部分 / 対象金額の４％＋消費税
〇売買代金のうち400万円より大きい部分 / 対象金額の３％＋消費税
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
をもとに説明すると、
売買代金のうち400万円以下の部分には（5％、4％）とパーセンテージの設定が違うため、
売買代金全体に対して3％を計算したあとで、
400万円以下の部分にかかるパーセンテージの差額（6万円）を足すという考え方です。
「本当に6万円になるの？」と疑問に思う方もいると思います。
”売買代金が400万円より大きい場合は”
間違いなく+6万円になります。
計算式は以下の通りです。
200万円×（5％-3％）＝4万円......①
（400万円-200万円）×（4％-3％）＝2万円......②
①＋②＝6万円
6万円は確定的・固定的に発生する差額であるため、
400万円より大きい売買金額内で、どれだけ金額が上下しようと”+6万円”です。
売買代金が400万円以下の仲介手数料
では、売買代金が400万円以下の場合はどうなるでしょう。
400万円以下の不動産売買取引における仲介手数料は
2018年（平成30年）1月1日に昭和45年建設省告示第1552号が改正されて
”売主様からいただける仲介手数料”の上限額が18万円になりました。
これは地方の空家問題が深刻化したことが理由であるとされています。
仲介手数料はどうしても売買金額によって決定されるので、
不動産仲介業者としては安すぎる住宅を媒介で預かってしまうと、
不動産の調査費等を鑑みると赤字になってしまいます。
それにより、
売主様が「不動産仲介業者との媒介契約すら締結してもらえない」という状況が多発したためです。
あくまで”当該現地調査等に要する費用”として、
売主様から18万円までいただけるだけで「買主様には当てはまらない」ので
買主様側の仲介手数料は今まで通り売買金額からの算出が必要です。
300万円の住宅で計算してみると、
【売主様の場合】
18万円×消費税＝198,000円
【買主様の場合】
200万円×5％＝10万円......①
（300万円-200万円）×4％＝4万円......②
（①+②）×消費税＝154,000円
となります。
仲介手数料を支払うタイミング
不動産の売買は大きく”売買契約”と”決済”に分けられます。
契約時に50％と決済時に50％支払う場合もあれば、
決済時に全額支払う場合もあります。
基本的には「媒介契約書に契約時、決済時に支払う仲介手数料の割合が明記されている」ので確認しておくと良いかと思われます。
まとめ
仲介手数料について理解を深めることはできたでしょうか？
今回理解していただきたいことは
「仲介手数料は、売買代金に応じて決まる」ということです。
金額が高い不動産でも低い不動産でも、
売主様からすると不動産仲介がやっている仲介活動自体は変わりないかもしれません。
売主様からすると不服かもしれませんが、
法的に仲介手数料が売買代金に比例して増減するのは
仲介手数料そのものが、
「不動産会社が取引を仲介することの責任」を含んでいるからです。
仲介手数料は、不動産仲介業者が売主様と買主様の間に入って
公正な不動産取引を仲介することに対して支払うのですから、
売買代金の増減と仲介手数料の増減が比例するのは必然的です。
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
福岡市東区・糟屋郡の不動産売却不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！
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