【2023年版】不動産会社との３つの媒介契約
ご自身の不動産売却にあたって何か困っていることはありませんか？
「所有している不動産を高く、早く売りたい！」「でも、何から始めたらいいのかわからない。」
大切な住宅の売却には不安が付き物ですよね…？
この記事ではそのような不安を取り払えるように、
”不動産売却の基本”として、１からゆっくり解説していきます！
今回は不動産会社に正式に不動産売却を依頼する際に必要な”媒介契約”についてです。
目次
- ○ 媒介契約を結ぶ前に準備しておくこと
- ○ ３つの媒介契約について
- ・①一般媒介契約
- ・②専任媒介契約
- ・③専属選任媒介契約
- ・〇レインズとは
- ○ まとめ
媒介契約を結ぶ前に準備しておくこと
不動産会社に正式に売却を依頼する際に必要な媒介契約。
その３つの種類を説明する前に準備しておかなければならないこと。
それはずばり、
”売却金額を決めておくこと”です！
３種類すべての媒介契約書には「いくらで広告活動を預かってもらうのか」、金額を明記する箇所があります。
そのため、事前に金額を決めておく必要があります！
金額を決めるにあたって最も大切なことは、
ご自身が”何のために”その住宅を売却したいのかをしっかりと理解をしておくことです。
「転勤での引っ越しのために今の持ち家を売却したい」と考えている人は、
高い金額で売ることよりも、早く売ることを考えた方が良いと言えます。
「親から相続した家を時間がかかっても高く売りたい」と考えている人は、
早く売ることよりも、高く売ることを考えた方が良いです。
【不動産売却の基本①】でも説明したように、
不動産会社の中には相場から外れた高い金額を査定で提示して、自社に媒介を預けてもらおうとする会社があります。
早く売らなければならない人が、査定金額に目がくらんでそのような不動産会社と媒介契約を結んでしまうと、
いつまでも買い手が見つからずに、売却の目的が達成できずに本末転倒です。
不動産会社の担当者と、ご自身の売却の目的や売却金額・時期の目標をしっかりと話し合い、
あなたの考えを理解し寄り添ってくれる不動産会社を選びましょう！
３つの媒介契約について
媒介契約とは、”売主様と不動産会社との間で行う契約”です。
正式に販売活動を不動産会社に預かってもらう際に行います。
たまにお客様から「媒介契約時にお金はいくら持ってきた方がいいのか？」と聞かれることがありますが、
基本的に仲介手数料は成功報酬として、売買契約時または決済時にいただくため、
媒介契約自体にはお金はかかりません！
媒介契約の種類は以下の通りです。
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属選任媒介契約
以上の３種類があります！
それぞれの契約の違いを説明します。
①一般媒介契約
一般媒介契約は３つの媒介契約の中で唯一”複数社への依頼が可能”であることが特徴です。
売主様が複数の不動産会社と契約できて、不動産会社側も報告義務が無いなど、
他の媒介契約よりも全体的に制限が緩くなっています。
「複数の不動産会社にお願いできるなら、一般媒介契約が一番良いじゃないか！」
と考えがちですが、デメリットもあります。
【デメリット① 一般媒介契約を結ぶ不動産会社が多ければ多いほど売主の手間が増える】
媒介契約や契約の更新、価格の変更、内見対応時のスケジュール管理など
売主様の手間や負担が大きくなります。
【デメリット② 不動産会社が販売活動をしっかり行ってくれない可能性がある】
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ場合、
不動産会社側からすると
「どれだけ必死に販売活動を行っても、他社が買主を見つけてくるかもしれない」
と考えます。
不動産仲介業者の利益は基本的に仲介手数料のみですが、
”仲介手数料は成功報酬”なので売買契約時、決済時にしか発生しません。
つまり、一般媒介契約を結んでいる複数の不動産会社のうち、
どこか１社でも買主を見つけてきた場合
「どれだけ費用や労力を割いて、熱心に販売活動を行っていても」
そのほかの不動産会社には１銭も入りません。
不動産会社側はあなたの住宅以外にも多数の住宅の販売活動を預かっていることがほとんどです。
複数の不動産会社と契約できない”専任媒介契約””専属専任媒介契約”を結んでいる住宅を、
不動産会社が優先的に販売活動を行うことは当然と言えます。
以上の理由から一般媒介契約を結ぶ場合には、
①一般媒介契約は、あまりにも多くの不動産会社とは結ばないほうが良い。
②”信頼できる”不動産会社があれば、”専任媒介契約””専属専任媒介契約”を結んだほうが良い。
この２つは意識しておいたほうが良いでしょう。
②専任媒介契約
専任媒介契約は、複数の不動産会社との契約はできません。
しかし、売主様がご自身で買い手を見つけて売買契約をすることは可能です。
内容は一般媒介契約よりも重く、
「契約期間は３か月以内、媒介契約締結後７日以内にレインズへの登録、２週間に1回以上の定期報告義務」があります。
（※レインズは不動産業者専門のSUUMOやHOME’sのようなものです。この記事の下部で説明します！）
「売主様が買い手を見つけることができる」とありますが、
もし売主様がお知り合いなどで買い手を見つけたとしても、
仲介手数料無しで、売買契約書・重要事項説明の作成のみを不動産仲介業者にお願いすることは基本的に不可です。
不動産会社が売買契約書・重要事項説明書を作成する場合、
作成した不動産会社は書類上に名前が記載されるため、作成する時点で”仲介”に入ったことになります。
作成する不動産会社も、その書類の内容について責任を取らなければなりません。
仲介手数料は取引する不動産の金額によって異なるので、
その不動産の金額が高ければ高いほどその契約書類の内容に対する責任も大きくなるといえます。
故に、無償で契約書等の作成を引き受ける会社はまず無いと思っていたほうが良いでしょう。
また、見つけてきた買い手が現金ではなく”住宅ローン”での購入の際は、
金融機関によっては「不動産会社が作成した契約書類でなければ融資をしない」ところもあるので注意が必要です。
心配な人は買い手を見つけてきても、仲介手数料を払って不動産会社を仲介に入れるほうが良いでしょう。
個人間での不動産の直接取引はあとあと大きなトラブルにつながることもあるので、
間のワンクッションとしてプロを挟むことをオススメします！
③専属選任媒介契約
専属専任媒介契約は複数の不動産会社と契約ができず、直接買い手を見つけて売買契約をすることもできません。
内容は専任媒介契約よりも重く、
「契約期間は３か月以内、媒介契約締結後5日以内にレインズへの登録、1週間に1回以上の定期報告義務」があります。
「１週間以内の定期報告義務」とありますが、
【弊社では専属専任媒介契約ではなく、一般媒介契約のお客様でも毎週閲覧状況などの活動報告をしております！！】
不動産のことはぜひお気軽に弊社までご相談ください！
↓↓↓弊社への査定のご依頼は下記リンクをクリックしてください！↓↓↓
〇レインズとは
売主様から売却依頼を受けた不動産会社は【レインズ】と呼ばれる全国の不動産会社が閲覧できるシステムに物件情報を登録します。
これは、一部の媒介契約を除き、宅建業法という法律で義務付けられています。
レインズとは、Real Estate Information Network Systemの頭文字をとった、不動産流通標準情報システムのことです。
簡単に説明するならば、不動産会社専門のSUUMOやHOME'sなどのポータルサイトのことで、一般の方は閲覧できません。
【レインズ】の目的は、売主様、買主様がお互いの希望条件にあった取引相手をスピーディーに見つける事であり、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しています。
不動産業界内の情報共有を促進し、不動産取引を円滑にする目的で構築されたこのシステムは、
全ての不動産会社がこのデータベースを閲覧しています。
一般媒介契約の場合では、レインズへの登録は義務ではありませんが、
媒介契約書の内容に、レインズ登録の有無について明記する箇所があるので
不動産会社ともしっかり話し合って確認してください！
レインズでは、現在売り出されている物件・過去に「いつ・いくらで・どのような物件が」取引されたかがわかります。
そのため「査定」にもレインズは利用されます。
同じデータベースがあるのに不動産会社ごとに査定金額が違うのは、”査定した担当者の主観が入るから”です。
引用する取引事例にも個人差がでたり、
不動産会社によっては相場度外視で、高い査定金額で専属専任媒介契約を迫ってくる会社もあったりします。
不動産査定には「適正な金額」が求められます。
不動産会社が出してきた査定金額のみでなく、
”どんなデータを根拠にして、どのように考えて”その査定金額になったのか聞いてみましょう。
真っ当な不動産会社であれば、必ず信憑性の高いエビデンスを準備していることでしょう。
まとめ
長々と３種類の媒介契約について説明をしてきましたが、
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に大切なのは”信頼関係”です。
ご自身の不動産について”査定金額の高さ”のみで不動産会社を選ぶのも手だとは思いますが、
正直、お客様に高い査定金額を提示するだけならどの不動産会社でもできます。
しかし、「査定金額＝売れる金額」ではないことは常に念頭に置いていたほうが良いでしょう。
”なぜその査定金額になったのか”
しっかりと根拠を示しつつ説明できる、信頼できる営業マン・不動産会社を見つけることが、
円滑な不動産取引につながっていきます。
この記事を読む皆様が納得のいく不動産売却ができるように切に願っております。
不動産関係で何かお困りのことがあれば、小さなことでも是非弊社までご連絡ください！